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Appartement 3 pièces 58 m²

VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface58m²
Coût Total105 440€
Loyer Annuel6 280€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 74 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 284,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m²

A Romans, à 5 mn du centre ville, proche commerces et écoles, je vous propose cet appartement de 57 m² avec un garage de 40 m². Il se compose d'une cuisine de 10 m² avec un balcon, un salon lumineux de 17 m² équipé d' un poêle à granule, une chambre de 12 m² avec un placard mural donnant sur un balcon, une salle d'eau de 5 m² et un toilette séparé. Ce bien est équipé de menuiseries double vitrage avec volets électriques. Chauffage au gaz par radiateur. A visiter avec Stéphanie SoulabailleCe bien vous est présenté par Stéphanie Soulabaille - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Romans sous le numéro 848413332. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 58 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/09/2022

Consommation énergie primaire : 319 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.046450, 5.059293
Total : 105 440€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 24 980€
Valeur du bien : 99 480€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6280€/an
Fourchette totale : 407€ - 674€/mois
Fourchette annuelle : 4878€ - 8085€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 683,95 €/m²
Basé sur :303 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 669 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :-23 169€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-7 771€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 571,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 426,64€
Coût de l'assurance :12 652,80€
Taxe foncière : 628,02€/an
Soit par mois : 52,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 980 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 280 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 790 €
Revenus locatifs : +6 280 €
Charges déductibles : -29 790 €
Résultat foncier Année 1 : -23 509 €(Déficit de 23 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 810 €/an
Revenus locatifs : +6 280 €
Charges déductibles : -4 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2109.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 280 €29 793 €3 679 €-23 513 €21 400 €2 113 €2 113 €
26 406 €4 717 €3 583 €1 689 €--424 €
36 534 €4 618 €3 484 €1 916 €---
46 665 €4 515 €3 381 €2 150 €---
56 798 €4 408 €3 274 €2 390 €---
66 934 €4 297 €3 163 €2 636 €---
77 073 €4 183 €3 049 €2 890 €---
87 214 €4 064 €2 930 €3 150 €---
97 358 €3 942 €2 807 €3 417 €---
107 505 €3 814 €2 680 €3 691 €---
117 656 €3 682 €2 548 €3 973 €---
127 809 €3 546 €2 412 €4 263 €---
137 965 €3 404 €2 270 €4 560 €---
148 124 €3 258 €2 124 €4 866 €---
158 287 €3 106 €1 972 €5 181 €---
168 452 €2 949 €1 815 €5 504 €---
178 621 €2 786 €1 652 €5 835 €---
188 794 €2 617 €1 483 €6 177 €---
198 970 €2 442 €1 308 €6 527 €---
209 149 €2 261 €1 127 €6 888 €---
219 332 €2 074 €940 €7 258 €---
229 519 €1 880 €745 €7 639 €---
239 709 €1 678 €544 €8 031 €---
249 903 €1 470 €336 €8 433 €---
2510 101 €1 254 €120 €8 847 €---
TOTAL201 158 €106 760 €53 427 €94 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 319 €-6 420 €+7 739 €
2+1 319 €0 €+1 319 €
3+1 319 €+448 €+871 €
4+1 319 €+645 €+674 €
5+1 319 €+717 €+602 €
6+1 319 €+791 €+528 €
7+1 319 €+867 €+452 €
8+1 319 €+945 €+374 €
9+1 319 €+1 025 €+294 €
10+1 319 €+1 107 €+212 €
11+1 319 €+1 192 €+127 €
12+1 319 €+1 279 €+40 €
13+1 319 €+1 368 €-49 €
14+1 319 €+1 460 €-141 €
15+1 319 €+1 554 €-235 €
16+1 319 €+1 651 €-332 €
17+1 319 €+1 751 €-432 €
18+1 319 €+1 853 €-534 €
19+1 319 €+1 958 €-639 €
20+1 319 €+2 066 €-747 €
21+1 319 €+2 177 €-858 €
22+1 319 €+2 292 €-973 €
23+1 319 €+2 409 €-1 090 €
24+1 319 €+2 530 €-1 211 €
25+1 319 €+2 654 €-1 335 €
Total+32 975 €+28 319 €+4 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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