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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAbbeville (80)
Surface76m²
Coût Total149 386€
Loyer Annuel8 362€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 278,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Exposition est, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

L'Immobilier en Somme vous propose, en hyper centre d'ABBEVILLE, cet appartement F4 en bon état général, au premier étage, d'environ 76 m². Il se compose comme suit : une entrée, une salle, une cuisine, deux chambres, un bureau, une salle de bains, des toilettes. Cave.

Double vitrage

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 2170 euros et 3000 euros /an. Prix moyen des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris)

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.112871, 1.833232
Total : 149 386€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 44 410€
Valeur du bien : 141 610€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 9.17€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8362€/an
Fourchette totale : 578€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 6931€ - 10087€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,68 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 623 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-20 423€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-31 763€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 386€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 815,10€
Coût de l'assurance :13 071,28€
Taxe foncière : 836,16€/an
Soit par mois : 69,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 347 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec peinture et mise à jour des rangements
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 410 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 550€
    Parquet flottant: 34 m² × 75€ = 2550€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€ = 1360€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:600€
    Rénovation entrée: 5 m² × 120€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 362 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 386 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 798 €
Revenus locatifs : +8 362 €
Charges déductibles : -50 798 €
Résultat foncier Année 1 : -42 437 €(Déficit de 42 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 388 €/an
Revenus locatifs : +8 362 €
Charges déductibles : -6 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21036.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 362 €50 803 €5 034 €-42 442 €21 400 €21 042 €21 042 €
28 529 €6 260 €4 901 €2 269 €--18 773 €
38 699 €6 122 €4 763 €2 578 €--16 195 €
48 873 €5 979 €4 620 €2 895 €--13 300 €
59 051 €5 831 €4 472 €3 220 €--10 080 €
69 232 €5 678 €4 319 €3 554 €--6 526 €
79 416 €5 520 €4 161 €3 897 €--2 629 €
89 605 €5 356 €3 997 €4 249 €---
99 797 €5 186 €3 827 €4 610 €---
109 993 €5 011 €3 652 €4 982 €---
1110 193 €4 830 €3 471 €5 363 €---
1210 397 €4 642 €3 283 €5 754 €---
1310 605 €4 448 €3 089 €6 156 €---
1410 817 €4 247 €2 888 €6 569 €---
1511 033 €4 039 €2 680 €6 994 €---
1611 254 €3 824 €2 465 €7 429 €---
1711 479 €3 602 €2 243 €7 877 €---
1811 708 €3 372 €2 013 €8 337 €---
1911 942 €3 134 €1 775 €8 809 €---
2012 181 €2 887 €1 528 €9 294 €---
2112 425 €2 632 €1 273 €9 793 €---
2212 673 €2 368 €1 009 €10 305 €---
2312 927 €2 096 €737 €10 831 €---
2413 185 €1 813 €454 €11 372 €---
2513 449 €1 521 €162 €11 928 €---
TOTAL267 824 €151 200 €72 815 €116 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756 €-6 420 €+8 176 €
2+1 756 €0 €+1 756 €
3+1 756 €0 €+1 756 €
4+1 756 €0 €+1 756 €
5+1 756 €0 €+1 756 €
6+1 756 €0 €+1 756 €
7+1 756 €0 €+1 756 €
8+1 756 €+486 €+1 270 €
9+1 756 €+1 383 €+373 €
10+1 756 €+1 495 €+261 €
11+1 756 €+1 609 €+147 €
12+1 756 €+1 726 €+30 €
13+1 756 €+1 847 €-91 €
14+1 756 €+1 971 €-215 €
15+1 756 €+2 098 €-342 €
16+1 756 €+2 229 €-473 €
17+1 756 €+2 363 €-607 €
18+1 756 €+2 501 €-745 €
19+1 756 €+2 643 €-887 €
20+1 756 €+2 788 €-1 032 €
21+1 756 €+2 938 €-1 182 €
22+1 756 €+3 091 €-1 335 €
23+1 756 €+3 249 €-1 493 €
24+1 756 €+3 412 €-1 656 €
25+1 756 €+3 578 €-1 822 €
Total+43 900 €+34 987 €+8 913 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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