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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRethel (08)
Surface98m²
Coût Total133 700€
Loyer Annuel8 589€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 607,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Parking

PROCHE AXE RETHEL/CHARLEVILLE, petit prix pour cette maison de village comprenant au rdc : cuisine, salle de douche, wc, séjour et cave. A l'étage 3 chambres et pièce rangement. Jardin attenant avec cabanon. Idéal premier achat, résidence secondaire ou locatif. DPE F (389) et GES C (12). Logement à consommation énergétique excessive. Contact par téléphone de préférence,

Cette annonce référence 297021 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARIA HAMEL (EI) immatriculé au RSAC de SEDAN (08200) sous le numéro 53504964700014.

Prix du bien : 59 500,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/11/2024 Score DPE : 336 kWhEP/m²/an Score GES : 12 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2603.00 euros et 3521.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rethel
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08300
Coordonnées : 49.503158, 4.353932
Total : 133 700€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 69 440€
Valeur du bien : 128 940€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 8.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8589€/an
Fourchette totale : 591€ - 867€/mois
Fourchette annuelle : 7088€ - 10408€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 698,11 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 415 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-106 915€ (-64.2%)
Marge achat-revente :32 715€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 955,39€
Coût de l'assurance :11 698,75€
Taxe foncière : 858,90€/an
Soit par mois : 71,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 772,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 98 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 440 €(709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 900€
    Isolation toiture: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 18000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:4 000€
    Rénovation salon: 1 salon (20 m²) × 200€/m² = 4000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 940€
    Mise à jour plomberie: 98 m² × 30€/m² = 2940€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rethel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 589 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 255 €
Revenus locatifs : +8 589 €
Charges déductibles : -75 255 €
Résultat foncier Année 1 : -66 666 €(Déficit de 66 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 815 €/an
Revenus locatifs : +8 589 €
Charges déductibles : -5 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45265.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 589 €75 259 €4 492 €-66 670 €21 400 €45 270 €45 270 €
28 761 €5 700 €4 373 €3 061 €--42 209 €
38 936 €5 576 €4 250 €3 360 €--38 850 €
49 115 €5 449 €4 122 €3 666 €--35 184 €
59 297 €5 317 €3 990 €3 980 €--31 203 €
69 483 €5 180 €3 853 €4 303 €--26 901 €
79 673 €5 039 €3 712 €4 634 €--22 267 €
89 866 €4 893 €3 566 €4 974 €--17 293 €
910 063 €4 741 €3 414 €5 322 €--11 971 €
1010 265 €4 585 €3 258 €5 680 €--6 291 €
1110 470 €4 423 €3 096 €6 047 €--244 €
1210 679 €4 255 €2 928 €6 424 €---
1310 893 €4 082 €2 755 €6 811 €---
1411 111 €3 903 €2 576 €7 208 €---
1511 333 €3 717 €2 390 €7 616 €---
1611 560 €3 525 €2 199 €8 034 €---
1711 791 €3 327 €2 000 €8 464 €---
1812 027 €3 122 €1 795 €8 905 €---
1912 267 €2 909 €1 582 €9 358 €---
2012 513 €2 689 €1 363 €9 823 €---
2112 763 €2 462 €1 135 €10 301 €---
2213 018 €2 227 €900 €10 791 €---
2313 278 €1 983 €657 €11 295 €---
2413 544 €1 732 €405 €11 812 €---
2513 815 €1 471 €144 €12 344 €---
TOTAL275 109 €167 567 €64 955 €107 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804 €-6 420 €+8 224 €
2+1 804 €0 €+1 804 €
3+1 804 €0 €+1 804 €
4+1 804 €0 €+1 804 €
5+1 804 €0 €+1 804 €
6+1 804 €0 €+1 804 €
7+1 804 €0 €+1 804 €
8+1 804 €0 €+1 804 €
9+1 804 €0 €+1 804 €
10+1 804 €0 €+1 804 €
11+1 804 €0 €+1 804 €
12+1 804 €+1 927 €-123 €
13+1 804 €+2 043 €-239 €
14+1 804 €+2 162 €-358 €
15+1 804 €+2 285 €-481 €
16+1 804 €+2 410 €-606 €
17+1 804 €+2 539 €-735 €
18+1 804 €+2 672 €-868 €
19+1 804 €+2 807 €-1 003 €
20+1 804 €+2 947 €-1 143 €
21+1 804 €+3 090 €-1 286 €
22+1 804 €+3 237 €-1 433 €
23+1 804 €+3 388 €-1 584 €
24+1 804 €+3 544 €-1 740 €
25+1 804 €+3 703 €-1 899 €
Total+45 100 €+32 336 €+12 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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