Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpinay-sous-Sénart (91)
Surface84.8m²
Coût Total167 760€
Loyer Annuel14 894€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 84.8 m²
Prix au m² : 1 757,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 19,1 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Votre agence ARTHURIMMO Yerres vous propose en exclusivité cet appartement 4 pièces situé à à proximité immédiate du centre-ville d'Epinay-sous-Sénart.

Au 3e étage avec ascenseur, celui-ci se compose d'une entrée séparée, d'un séjour, d'une grande chambre, d'une cuisine rénovée, d'un dégagement avec placards donnant sur deux chambres un WC séparé ainsi qu'une salle de bains.

Au pied de l'immeuble, plusieurs commerces sont en cours d'aménagement ce qui vous permettra d'habiter dans une zone très attractive.

Vous disposerez également d'une proximité aux transports (gare de Brunoy à 13 minutes en bus ; gare de Boussy-Saint-Antoine à 12 minutes en bus) écoles et commerces.

Une cave vient compléter cet appartement

Visitez sans tarder !!

THIERCELIN Kilian "ESTIMATION DE BIEN OFFERTE"

Ville : Épinay-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91860
Coordonnées : 48.698713, 2.525365
Total : 167 760€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 6 840€
Valeur du bien : 155 840€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.8m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 17.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1241€/mois
Loyer annuel estimé : 14894€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1500€/mois
Fourchette annuelle : 12320€ - 18006€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 858,55 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 605 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-8 605€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-10 155€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 888,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 193,83€
Coût de l'assurance :14 679,00€
Taxe foncière : 1 489,39€/an
Soit par mois : 124,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 241,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, carrelage).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 840 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D: 0 m² × 0€/m² = 0€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sous-Sénart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 241 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 894 €/an
Calcul : 1 241 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 715 €
Revenus locatifs : +14 894 €
Charges déductibles : -14 715 €
Résultat foncier Année 1 : 179 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 875 €/an
Revenus locatifs : +14 894 €
Charges déductibles : -7 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 019 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 894 €14 720 €5 803 €174 €---
215 192 €7 728 €5 651 €7 464 €---
315 496 €7 571 €5 494 €7 925 €---
415 806 €7 407 €5 331 €8 398 €---
516 122 €7 239 €5 162 €8 883 €---
616 444 €7 064 €4 987 €9 380 €---
716 773 €6 883 €4 806 €9 890 €---
817 108 €6 695 €4 619 €10 413 €---
917 451 €6 501 €4 424 €10 950 €---
1017 800 €6 300 €4 223 €11 500 €---
1118 156 €6 092 €4 015 €12 064 €---
1218 519 €5 876 €3 800 €12 643 €---
1318 889 €5 653 €3 576 €13 236 €---
1419 267 €5 422 €3 345 €13 845 €---
1519 652 €5 182 €3 105 €14 470 €---
1620 045 €4 934 €2 857 €15 111 €---
1720 446 €4 677 €2 601 €15 769 €---
1820 855 €4 411 €2 335 €16 444 €---
1921 272 €4 136 €2 059 €17 136 €---
2021 698 €3 851 €1 774 €17 847 €---
2122 132 €3 555 €1 479 €18 576 €---
2222 574 €3 249 €1 173 €19 325 €---
2323 026 €2 933 €856 €20 093 €---
2423 486 €2 605 €528 €20 882 €---
2523 956 €2 265 €188 €21 691 €---
TOTAL477 057 €142 948 €84 194 €334 109 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 128 €+52 €+3 076 €
2+3 128 €+2 239 €+889 €
3+3 128 €+2 378 €+750 €
4+3 128 €+2 519 €+609 €
5+3 128 €+2 665 €+463 €
6+3 128 €+2 814 €+314 €
7+3 128 €+2 967 €+161 €
8+3 128 €+3 124 €+4 €
9+3 128 €+3 285 €-157 €
10+3 128 €+3 450 €-322 €
11+3 128 €+3 619 €-491 €
12+3 128 €+3 793 €-665 €
13+3 128 €+3 971 €-843 €
14+3 128 €+4 154 €-1 026 €
15+3 128 €+4 341 €-1 213 €
16+3 128 €+4 533 €-1 405 €
17+3 128 €+4 731 €-1 603 €
18+3 128 €+4 933 €-1 805 €
19+3 128 €+5 141 €-2 013 €
20+3 128 €+5 354 €-2 226 €
21+3 128 €+5 573 €-2 445 €
22+3 128 €+5 797 €-2 669 €
23+3 128 €+6 028 €-2 900 €
24+3 128 €+6 264 €-3 136 €
25+3 128 €+6 507 €-3 379 €
Total+78 200 €+100 233 €+-22 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →