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T4 loué centre Auxonne

VilleAuxonne (21)
Surface140m²
Coût Total185 765€
Loyer Annuel14 084€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose ces appartements T4 de 70m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 2 étages, loué à Auxonne. Ces appartements comprennent 2chambres et 1 salles de bain chacun . Les cuisines sont équipées et ouvertes sur les séjour.

  • Bon état général
  • Construction ancienne
  • Cuisine équipée
  • Cuisine ouverte
  • Bâtiment classé
  • Vendu loué Les appartements sont situé au centre-ville d'Auxonne. Chauffage électrique individuel. Classe énergie D - Classe climat D. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Auxonne
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21130
Coordonnées : 47.194510, 5.387000
Total : 185 765€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 23 765€
Valeur du bien : 173 765€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1174€/mois
Loyer annuel estimé : 14084€/an
Fourchette totale : 932€ - 1478€/mois
Fourchette annuelle : 11181€ - 17741€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,12 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 697 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-19 697€ (-11.6%)
Marge achat-revente :-16 068€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 765€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 250,10€
Coût de l'assurance :16 254,44€
Taxe foncière : 1 408,40€/an
Soit par mois : 117,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 173,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 765 €(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Remplacement système chauffage: 1 système (70 m²) × 8000€ = 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 390€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (prix moyen), Main d'œuvre: 490€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 950€
    Peinture chambres: 30 m² × 65€/m² = 1950€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 625€
    Peinture salon: 25 m² × 65€/m² = 1625€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 190€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 174 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 084 €/an
Calcul : 1 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 765 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 765 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 059 €
Revenus locatifs : +14 084 €
Charges déductibles : -32 059 €
Résultat foncier Année 1 : -17 975 €(Déficit de 17 975 €)
Imputable sur revenu global : 17 975 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 294 €/an
Revenus locatifs : +14 084 €
Charges déductibles : -8 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 790 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 084 €32 065 €6 242 €-17 981 €17 981 €--
214 366 €8 135 €6 076 €6 231 €---
314 653 €7 963 €5 905 €6 690 €---
414 946 €7 786 €5 727 €7 160 €---
515 245 €7 602 €5 544 €7 643 €---
615 550 €7 412 €5 354 €8 138 €---
715 861 €7 216 €5 157 €8 645 €---
816 178 €7 013 €4 954 €9 165 €---
916 502 €6 803 €4 744 €9 699 €---
1016 832 €6 585 €4 527 €10 247 €---
1117 168 €6 360 €4 302 €10 808 €---
1217 512 €6 127 €4 069 €11 384 €---
1317 862 €5 887 €3 828 €11 975 €---
1418 219 €5 638 €3 579 €12 582 €---
1518 584 €5 380 €3 321 €13 204 €---
1618 955 €5 113 €3 055 €13 842 €---
1719 334 €4 838 €2 779 €14 497 €---
1819 721 €4 552 €2 494 €15 169 €---
1920 115 €4 257 €2 198 €15 858 €---
2020 518 €3 952 €1 893 €16 566 €---
2120 928 €3 636 €1 577 €17 292 €---
2221 347 €3 309 €1 250 €18 038 €---
2321 774 €2 971 €912 €18 803 €---
2422 209 €2 621 €563 €19 588 €---
2522 653 €2 259 €201 €20 394 €---
TOTAL451 116 €165 480 €90 250 €285 636 €17 981 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 394 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 958 €-5 394 €+8 352 €
2+2 958 €+1 869 €+1 089 €
3+2 958 €+2 007 €+951 €
4+2 958 €+2 148 €+810 €
5+2 958 €+2 293 €+665 €
6+2 958 €+2 441 €+517 €
7+2 958 €+2 593 €+365 €
8+2 958 €+2 750 €+208 €
9+2 958 €+2 910 €+48 €
10+2 958 €+3 074 €-116 €
11+2 958 €+3 242 €-284 €
12+2 958 €+3 415 €-457 €
13+2 958 €+3 593 €-635 €
14+2 958 €+3 774 €-816 €
15+2 958 €+3 961 €-1 003 €
16+2 958 €+4 153 €-1 195 €
17+2 958 €+4 349 €-1 391 €
18+2 958 €+4 551 €-1 593 €
19+2 958 €+4 758 €-1 800 €
20+2 958 €+4 970 €-2 012 €
21+2 958 €+5 188 €-2 230 €
22+2 958 €+5 411 €-2 453 €
23+2 958 €+5 641 €-2 683 €
24+2 958 €+5 876 €-2 918 €
25+2 958 €+6 118 €-3 160 €
Total+73 950 €+85 691 €+-11 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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