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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface55m²
Coût Total101 942€
Loyer Annuel5 695€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 270,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Balcon, Interphone

Venez découvrir cet appartement en bon état comprenant un salon avec balcon, deux chambres, une cuisine équipée-aménagée, une salle d'eau et un w-c. Chauffage individuel au Gaz Cave (7.70 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 72 lots - dont 30 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1146.32 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.838480, 1.267612
Total : 101 942€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 26 450€
Valeur du bien : 96 350€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5695€/an
Fourchette totale : 378€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4539€ - 7146€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 481,39 €/m²
Basé sur :647 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 476 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-11 576€ (-14.2%)
Marge achat-revente :-20 466€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 942€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 526,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 415,28€
Coût de l'assurance :8 665,07€
Taxe foncière : 569,54€/an
Soit par mois : 47,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,53€/mois
Soit par an : 1 146,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 474,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 450 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 450€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 695 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 942 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 146 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 803 €
Revenus locatifs : +5 695 €
Charges déductibles : -31 803 €
Résultat foncier Année 1 : -26 107 €(Déficit de 26 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 353 €/an
Revenus locatifs : +5 695 €
Charges déductibles : -5 353 €
Résultat foncier Années 2+ : 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4707.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 695 €31 806 €3 294 €-26 111 €21 400 €4 711 €4 711 €
25 809 €5 267 €3 205 €542 €--4 168 €
35 926 €5 175 €3 113 €750 €--3 418 €
46 044 €5 080 €3 018 €964 €--2 454 €
56 165 €4 982 €2 920 €1 183 €--1 271 €
66 288 €4 881 €2 818 €1 408 €---
76 414 €4 776 €2 713 €1 638 €---
86 542 €4 668 €2 605 €1 875 €---
96 673 €4 556 €2 493 €2 117 €---
106 807 €4 440 €2 378 €2 366 €---
116 943 €4 321 €2 258 €2 622 €---
127 082 €4 197 €2 135 €2 884 €---
137 223 €4 070 €2 008 €3 153 €---
147 368 €3 938 €1 876 €3 429 €---
157 515 €3 802 €1 740 €3 713 €---
167 665 €3 662 €1 599 €4 004 €---
177 819 €3 517 €1 454 €4 302 €---
187 975 €3 366 €1 304 €4 609 €---
198 134 €3 211 €1 149 €4 923 €---
208 297 €3 051 €989 €5 246 €---
218 463 €2 886 €823 €5 577 €---
228 632 €2 715 €652 €5 918 €---
238 805 €2 538 €476 €6 267 €---
248 981 €2 356 €293 €6 626 €---
259 161 €2 167 €104 €6 994 €---
TOTAL182 427 €125 428 €47 415 €56 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 196 €-6 420 €+7 616 €
2+1 196 €0 €+1 196 €
3+1 196 €0 €+1 196 €
4+1 196 €0 €+1 196 €
5+1 196 €0 €+1 196 €
6+1 196 €+41 €+1 155 €
7+1 196 €+491 €+705 €
8+1 196 €+562 €+634 €
9+1 196 €+635 €+561 €
10+1 196 €+710 €+486 €
11+1 196 €+787 €+409 €
12+1 196 €+865 €+331 €
13+1 196 €+946 €+250 €
14+1 196 €+1 029 €+167 €
15+1 196 €+1 114 €+82 €
16+1 196 €+1 201 €-5 €
17+1 196 €+1 291 €-95 €
18+1 196 €+1 383 €-187 €
19+1 196 €+1 477 €-281 €
20+1 196 €+1 574 €-378 €
21+1 196 €+1 673 €-477 €
22+1 196 €+1 775 €-579 €
23+1 196 €+1 880 €-684 €
24+1 196 €+1 988 €-792 €
25+1 196 €+2 098 €-902 €
Total+29 900 €+17 100 €+12 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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