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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSainte-Ramée (17)
Surface275m²
Coût Total308 100€
Loyer Annuel25 274€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 981,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 275 m², Bâtiment de 1 étage, 10 Pièces, 6 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Salle de séjour, 10 Parkings, Terrain de 12422 m², Travaux

Sur plus d'un hectare de jardin, découvrez cette authentique maison charentaise de 275 m² offrant cuisine, séjour, grand salon, cinq chambres, salle d'eau et grenier. Gîte attenant avec cuisine, salle d'eau et chambre. Maison à rénover entièrement, dépendances attenantes et séparées, piscine sécurisée et chauffée, beau potentiel.

Ville : Sainte-Ramée
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17240
Coordonnées : 45.422000, -0.663690
Total : 308 100€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 16 500€
Valeur du bien : 286 500€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2106€/mois
Loyer annuel estimé : 25274€/an
Fourchette totale : 1653€ - 2684€/mois
Fourchette annuelle : 19830€ - 32211€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 503,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :87,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 590,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 814,81€
Coût de l'assurance :26 188,50€
Taxe foncière : 2 527,36€/an
Soit par mois : 210,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 106,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 800,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 500 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 500€
    Isolation toiture/combles: 275 m² × 60€/m² = 16500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 274 €/an
Calcul : 2 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 048 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 989 €
Revenus locatifs : +25 274 €
Charges déductibles : -29 989 €
Résultat foncier Année 1 : -4 715 €(Déficit de 4 715 €)
Imputable sur revenu global : 4 715 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 489 €/an
Revenus locatifs : +25 274 €
Charges déductibles : -13 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 785 €/an
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 274 €29 998 €9 924 €-4 725 €4 725 €--
225 779 €13 230 €9 655 €12 549 €---
326 295 €12 953 €9 378 €13 342 €---
426 821 €12 666 €9 091 €14 154 €---
527 357 €12 370 €8 795 €14 987 €---
627 904 €12 064 €8 489 €15 840 €---
728 462 €11 748 €8 173 €16 714 €---
829 031 €11 422 €7 847 €17 609 €---
929 612 €11 085 €7 510 €18 527 €---
1030 204 €10 736 €7 161 €19 468 €---
1130 808 €10 377 €6 802 €20 432 €---
1231 425 €10 005 €6 430 €21 420 €---
1332 053 €9 621 €6 046 €22 432 €---
1432 694 €9 224 €5 649 €23 470 €---
1533 348 €8 814 €5 239 €24 534 €---
1634 015 €8 390 €4 816 €25 624 €---
1734 695 €7 953 €4 378 €26 742 €---
1835 389 €7 501 €3 926 €27 888 €---
1936 097 €7 034 €3 459 €29 063 €---
2036 819 €6 552 €2 977 €30 267 €---
2137 555 €6 053 €2 478 €31 502 €---
2238 306 €5 538 €1 964 €32 768 €---
2339 072 €5 007 €1 432 €34 066 €---
2439 854 €4 457 €882 €35 397 €---
2540 651 €3 889 €314 €36 762 €---
TOTAL809 521 €248 687 €142 815 €560 834 €4 725 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 417 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 560 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 307 €-1 417 €+6 724 €
2+5 307 €+3 765 €+1 542 €
3+5 307 €+4 003 €+1 304 €
4+5 307 €+4 246 €+1 061 €
5+5 307 €+4 496 €+811 €
6+5 307 €+4 752 €+555 €
7+5 307 €+5 014 €+293 €
8+5 307 €+5 283 €+24 €
9+5 307 €+5 558 €-251 €
10+5 307 €+5 840 €-533 €
11+5 307 €+6 130 €-823 €
12+5 307 €+6 426 €-1 119 €
13+5 307 €+6 730 €-1 423 €
14+5 307 €+7 041 €-1 734 €
15+5 307 €+7 360 €-2 053 €
16+5 307 €+7 687 €-2 380 €
17+5 307 €+8 023 €-2 716 €
18+5 307 €+8 366 €-3 059 €
19+5 307 €+8 719 €-3 412 €
20+5 307 €+9 080 €-3 773 €
21+5 307 €+9 451 €-4 144 €
22+5 307 €+9 830 €-4 523 €
23+5 307 €+10 220 €-4 913 €
24+5 307 €+10 619 €-5 312 €
25+5 307 €+11 028 €-5 721 €
Total+132 675 €+168 250 €+-35 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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