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Détails du bien

Bien expiré
VilleVénès (81)
Surface137m²
Coût Total189 020€
Loyer Annuel11 838€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 912,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Pacfa immobilier vous propose à la vente située sur la commune de Venès, idéalement positionnée entre Castres et Réalmont, cette maison de village offre un cadre de vie paisible et authentique.

Elle se compose d’un salon séjour chaleureux avec cheminée insert, d’une grande cuisine indépendante, de 4 chambres, d’une salle d’eau, et d’un garage spacieux de 40 m².

À quelques pas de la maison, vous bénéficierez également d’un jardin potager de 575 m², parfait pour les amateurs de nature et d’autonomie.

Maison familiale par excellence, elle séduira les acquéreurs en quête de volumes, de fonctionnalité et de tranquillité, tout en restant à proximité de Castres.

La visite virtuelle est disponible directement sur notre site internet.

Ville : Vénès
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81440
Total : 189 020€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 54 020€
Valeur du bien : 179 020€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11838€/an
Fourchette totale : 727€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 8720€ - 16070€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 227,24€
Coût de l'assurance :16 539,25€
Taxe foncière : 1 183,76€/an
Soit par mois : 98,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 020 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:8 220€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 173 €
Revenus locatifs : +11 838 €
Charges déductibles : -62 173 €
Résultat foncier Année 1 : -50 335 €(Déficit de 50 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 935 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 153 €/an
Revenus locatifs : +11 838 €
Charges déductibles : -8 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28935.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 838 €62 179 €6 313 €-50 341 €21 400 €28 941 €28 941 €
212 074 €7 991 €6 145 €4 084 €--24 858 €
312 316 €7 817 €5 972 €4 499 €--20 359 €
412 562 €7 637 €5 792 €4 925 €--15 434 €
512 813 €7 451 €5 606 €5 362 €--10 071 €
613 070 €7 259 €5 413 €5 811 €--4 260 €
713 331 €7 060 €5 214 €6 271 €---
813 598 €6 854 €5 009 €6 744 €---
913 870 €6 641 €4 796 €7 229 €---
1014 147 €6 421 €4 575 €7 726 €---
1114 430 €6 193 €4 348 €8 237 €---
1214 719 €5 957 €4 112 €8 761 €---
1315 013 €5 714 €3 868 €9 299 €---
1415 313 €5 462 €3 616 €9 851 €---
1515 619 €5 201 €3 356 €10 418 €---
1615 932 €4 931 €3 086 €11 000 €---
1716 250 €4 653 €2 807 €11 598 €---
1816 575 €4 364 €2 519 €12 211 €---
1916 907 €4 066 €2 220 €12 841 €---
2017 245 €3 757 €1 912 €13 488 €---
2117 590 €3 438 €1 593 €14 152 €---
2217 942 €3 108 €1 263 €14 834 €---
2318 301 €2 766 €921 €15 534 €---
2418 667 €2 413 €568 €16 253 €---
2519 040 €2 048 €203 €16 992 €---
TOTAL379 161 €191 380 €91 227 €187 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 486 €-6 420 €+8 906 €
2+2 486 €0 €+2 486 €
3+2 486 €0 €+2 486 €
4+2 486 €0 €+2 486 €
5+2 486 €0 €+2 486 €
6+2 486 €0 €+2 486 €
7+2 486 €+603 €+1 883 €
8+2 486 €+2 023 €+463 €
9+2 486 €+2 169 €+317 €
10+2 486 €+2 318 €+168 €
11+2 486 €+2 471 €+15 €
12+2 486 €+2 628 €-142 €
13+2 486 €+2 790 €-304 €
14+2 486 €+2 955 €-469 €
15+2 486 €+3 125 €-639 €
16+2 486 €+3 300 €-814 €
17+2 486 €+3 479 €-993 €
18+2 486 €+3 663 €-1 177 €
19+2 486 €+3 852 €-1 366 €
20+2 486 €+4 046 €-1 560 €
21+2 486 €+4 246 €-1 760 €
22+2 486 €+4 450 €-1 964 €
23+2 486 €+4 660 €-2 174 €
24+2 486 €+4 876 €-2 390 €
25+2 486 €+5 098 €-2 612 €
Total+62 150 €+56 334 €+5 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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