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Détails du bien

Bien expiré
VilleVénès (81)
Surface137
Coût Total189 020
Loyer Annuel11 838
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 912,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Pacfa immobilier vous propose à la vente située sur la commune de Venès, idéalement positionnée entre Castres et Réalmont, cette maison de village offre un cadre de vie paisible et authentique.

Elle se compose d’un salon séjour chaleureux avec cheminée insert, d’une grande cuisine indépendante, de 4 chambres, d’une salle d’eau, et d’un garage spacieux de 40 m².

À quelques pas de la maison, vous bénéficierez également d’un jardin potager de 575 m², parfait pour les amateurs de nature et d’autonomie.

Maison familiale par excellence, elle séduira les acquéreurs en quête de volumes, de fonctionnalité et de tranquillité, tout en restant à proximité de Castres.

La visite virtuelle est disponible directement sur notre site internet.

Ville : Vénès
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81440
Total : 189 020
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 54 020
Valeur du bien : 179 020
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11838€/an
Fourchette totale : 727€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 8720€ - 16070€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 227,24
Coût de l'assurance :16 539,25
Taxe foncière : 1 183,76€/an
Soit par mois : 98,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 020(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:8 220
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:2 100
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:1 800
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 020 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 173
Revenus locatifs : +11 838
Charges déductibles : -62 173
Résultat foncier Année 1 : -50 335(Déficit de 50 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 935
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 153 €/an
Revenus locatifs : +11 838
Charges déductibles : -8 153
Résultat foncier Années 2+ : 3 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28935.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 83862 1796 313-50 34121 400 €28 941 €28 941 €
212 0747 9916 1454 084--24 858 €
312 3167 8175 9724 499--20 359 €
412 5627 6375 7924 925--15 434 €
512 8137 4515 6065 362--10 071 €
613 0707 2595 4135 811--4 260 €
713 3317 0605 2146 271---
813 5986 8545 0096 744---
913 8706 6414 7967 229---
1014 1476 4214 5757 726---
1114 4306 1934 3488 237---
1214 7195 9574 1128 761---
1315 0135 7143 8689 299---
1415 3135 4623 6169 851---
1515 6195 2013 35610 418---
1615 9324 9313 08611 000---
1716 2504 6532 80711 598---
1816 5754 3642 51912 211---
1916 9074 0662 22012 841---
2017 2453 7571 91213 488---
2117 5903 4381 59314 152---
2217 9423 1081 26314 834---
2318 3012 76692115 534---
2418 6672 41356816 253---
2519 0402 04820316 992---
TOTAL379 161191 38091 227187 78121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 781
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 486-6 420+8 906
2+2 4860+2 486
3+2 4860+2 486
4+2 4860+2 486
5+2 4860+2 486
6+2 4860+2 486
7+2 486+603+1 883
8+2 486+2 023+463
9+2 486+2 169+317
10+2 486+2 318+168
11+2 486+2 471+15
12+2 486+2 628-142
13+2 486+2 790-304
14+2 486+2 955-469
15+2 486+3 125-639
16+2 486+3 300-814
17+2 486+3 479-993
18+2 486+3 663-1 177
19+2 486+3 852-1 366
20+2 486+4 046-1 560
21+2 486+4 246-1 760
22+2 486+4 450-1 964
23+2 486+4 660-2 174
24+2 486+4 876-2 390
25+2 486+5 098-2 612
Total+62 150+56 334+5 816
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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