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Appartement T3 avec une terrasse loué

Bien expiré
VilleDie (26)
Surface73.63m²
Coût Total144 060€
Loyer Annuel8 441€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 102 000 €
Surface : 73.63 m²
Prix au m² : 1 385,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Electrique, Nombre d'égages : 4

Au premier étage, cet appartement avec deux chambres, un séjour, une cuisine, une salle d'eau et un toilette en situé en centre ville dans une rue partiellement piétonnière. Une terrasse sera attribuée à ce lot. Il est actuellement loué à 460€/mois avec un bail à échéance le 24 novembre 2026 en cas d'acquisition pour une résidence. La copropriété comporte neuf lots dont sept en logement. Il n'y a ni de charge de copropriété, ni contentieux en cours.

Ville : Die
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26150
Coordonnées : 44.756052, 5.367713
Total : 144 060€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 33 900€
Valeur du bien : 135 900€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.63m²
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8441€/an
Fourchette totale : 555€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6659€ - 10699€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 743,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 776,70€
Coût de l'assurance :12 245,10€
Taxe foncière : 844,05€/an
Soit par mois : 70,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 900 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:5 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 650€/m² = 5200€ (incluant matériel et main d'œuvre, ajusté pour le rafraîchissement)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 240€/m² = 4800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Électricité chambres: 2 chambres × 300€ = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Couloir:200€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Die (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 441 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 869 €
Revenus locatifs : +8 441 €
Charges déductibles : -39 869 €
Résultat foncier Année 1 : -31 429 €(Déficit de 31 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 969 €/an
Revenus locatifs : +8 441 €
Charges déductibles : -5 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10028.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 441 €39 874 €4 640 €-31 433 €21 400 €10 033 €10 033 €
28 609 €5 848 €4 514 €2 761 €--7 272 €
38 782 €5 719 €4 385 €3 063 €--4 209 €
48 957 €5 585 €4 251 €3 372 €--837 €
59 136 €5 446 €4 112 €3 690 €---
69 319 €5 303 €3 969 €4 016 €---
79 505 €5 156 €3 822 €4 350 €---
89 696 €5 003 €3 669 €4 693 €---
99 889 €4 845 €3 511 €5 044 €---
1010 087 €4 682 €3 349 €5 405 €---
1110 289 €4 514 €3 180 €5 775 €---
1210 495 €4 340 €3 006 €6 154 €---
1310 705 €4 161 €2 827 €6 544 €---
1410 919 €3 975 €2 641 €6 944 €---
1511 137 €3 784 €2 450 €7 354 €---
1611 360 €3 585 €2 252 €7 774 €---
1711 587 €3 381 €2 047 €8 206 €---
1811 819 €3 170 €1 836 €8 649 €---
1912 055 €2 951 €1 617 €9 104 €---
2012 296 €2 726 €1 392 €9 571 €---
2112 542 €2 493 €1 159 €10 049 €---
2212 793 €2 252 €918 €10 541 €---
2313 049 €2 003 €669 €11 046 €---
2413 310 €1 746 €412 €11 564 €---
2513 576 €1 481 €147 €12 095 €---
TOTAL270 352 €134 023 €66 777 €136 329 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 329 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773 €-6 420 €+8 193 €
2+1 773 €0 €+1 773 €
3+1 773 €0 €+1 773 €
4+1 773 €0 €+1 773 €
5+1 773 €+856 €+917 €
6+1 773 €+1 205 €+568 €
7+1 773 €+1 305 €+468 €
8+1 773 €+1 408 €+365 €
9+1 773 €+1 513 €+260 €
10+1 773 €+1 621 €+152 €
11+1 773 €+1 732 €+41 €
12+1 773 €+1 846 €-73 €
13+1 773 €+1 963 €-190 €
14+1 773 €+2 083 €-310 €
15+1 773 €+2 206 €-433 €
16+1 773 €+2 332 €-559 €
17+1 773 €+2 462 €-689 €
18+1 773 €+2 595 €-822 €
19+1 773 €+2 731 €-958 €
20+1 773 €+2 871 €-1 098 €
21+1 773 €+3 015 €-1 242 €
22+1 773 €+3 162 €-1 389 €
23+1 773 €+3 314 €-1 541 €
24+1 773 €+3 469 €-1 696 €
25+1 773 €+3 629 €-1 856 €
Total+44 325 €+40 899 €+3 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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