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Achat : Maison Bord-Saint-Georges (23230)

VilleBord-Saint-Georges (23)
Surface92m²
Coût Total127 801€
Loyer Annuel7 122€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 806,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 5 pièces, 3 chambres, 683 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison rurale à  vendre Bord-Saint-Georges en Creuse (23), comprenant cave sous partie.Au rez-de-chaussée : cuisine équipée, séjour, un bureau, point d'eau avec wc sous l'escalierAu 1er étage : trois chambres, deux débarras, une salle d'eau.Garage, jardin, abri de jardin.

Ville : Bord-Saint-Georges
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.260280, 2.299170
Total : 127 801€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 47 665€
Valeur du bien : 121 865€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7122€/an
Fourchette totale : 455€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5454€ - 9301€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :853,57 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :78 528 €
Prix d'achat :74 200 €
Décote à l'achat :-4 328€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-49 273€ (-62.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 801€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 660,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 442,82€
Coût de l'assurance :10 863,09€
Taxe foncière : 712,25€/an
Soit par mois : 59,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à mettre à jour pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: 92 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 665 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 520€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 60€/m² = 5520€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 985€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 133€/m² = 5985€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 760€
    Vérification plomberie générale: 92 m² × 30€/m² = 2760€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bord-Saint-Georges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 122 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 801 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 665 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 937 €
Revenus locatifs : +7 122 €
Charges déductibles : -52 937 €
Résultat foncier Année 1 : -45 814 €(Déficit de 45 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 272 €/an
Revenus locatifs : +7 122 €
Charges déductibles : -5 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24414.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 122 €52 941 €4 129 €-45 818 €21 400 €24 418 €24 418 €
27 265 €5 164 €4 017 €2 101 €--22 318 €
37 410 €5 049 €3 902 €2 361 €--19 956 €
47 558 €4 930 €3 783 €2 629 €--17 328 €
57 710 €4 807 €3 660 €2 903 €--14 425 €
67 864 €4 680 €3 533 €3 184 €--11 241 €
78 021 €4 548 €3 402 €3 473 €--7 768 €
88 181 €4 413 €3 266 €3 769 €--4 000 €
98 345 €4 272 €3 126 €4 073 €---
108 512 €4 128 €2 981 €4 384 €---
118 682 €3 978 €2 831 €4 704 €---
128 856 €3 823 €2 677 €5 033 €---
139 033 €3 664 €2 517 €5 369 €---
149 214 €3 498 €2 352 €5 715 €---
159 398 €3 328 €2 181 €6 070 €---
169 586 €3 152 €2 005 €6 434 €---
179 778 €2 970 €1 823 €6 808 €---
189 973 €2 781 €1 635 €7 192 €---
1910 173 €2 587 €1 440 €7 586 €---
2010 376 €2 386 €1 240 €7 990 €---
2110 584 €2 179 €1 032 €8 405 €---
2210 795 €1 964 €818 €8 831 €---
2311 011 €1 743 €596 €9 268 €---
2411 231 €1 514 €367 €9 717 €---
2511 456 €1 278 €131 €10 178 €---
TOTAL228 135 €135 777 €59 443 €92 358 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 358 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496 €-6 420 €+7 916 €
2+1 496 €0 €+1 496 €
3+1 496 €0 €+1 496 €
4+1 496 €0 €+1 496 €
5+1 496 €0 €+1 496 €
6+1 496 €0 €+1 496 €
7+1 496 €0 €+1 496 €
8+1 496 €0 €+1 496 €
9+1 496 €+22 €+1 474 €
10+1 496 €+1 315 €+181 €
11+1 496 €+1 411 €+85 €
12+1 496 €+1 510 €-14 €
13+1 496 €+1 611 €-115 €
14+1 496 €+1 715 €-219 €
15+1 496 €+1 821 €-325 €
16+1 496 €+1 930 €-434 €
17+1 496 €+2 042 €-546 €
18+1 496 €+2 158 €-662 €
19+1 496 €+2 276 €-780 €
20+1 496 €+2 397 €-901 €
21+1 496 €+2 521 €-1 025 €
22+1 496 €+2 649 €-1 153 €
23+1 496 €+2 780 €-1 284 €
24+1 496 €+2 915 €-1 419 €
25+1 496 €+3 053 €-1 557 €
Total+37 400 €+27 707 €+9 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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