Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4pieces- 80m²-Saint dizier

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface80
Coût Total138 260
Loyer Annuel7 752
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé dans la résidence sécurisée des Carovettes, découvrez ce très bel appartement de 80 m², modernisé avec goût. Idéalement placé, il offre un accès rapide à la N4 et se trouve à seulement quelques minutes à pied du centre-ville, avec toutes les commodités à proximité : écoles, collèges, boulangerie, commerces… L’appartement, situé au 1er étage avec ascenseur, se compose d’une entrée séparant harmonieusement l’espace de vie et l’espace nuit. Vous y trouverez une cuisine équipée ainsi qu’un spacieux salon/salle à manger très lumineux donnant accès à un balcon. L’espace nuit comprend un grand couloir avec de nombreux rangements qui dessert deux belles chambres lumineuses, une salle d’eau et un WC séparé. Ce bien dispose également d’atouts supplémentaires : une place privative en sous-sol, une place de parking extérieure privée et une cave privée. Appartement lumineux, fonctionnel et prêt à emménager, idéal pour une famille ou un couple recherchant confort et tranquillité. Pour plus d’informations ou organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.638300, 4.933510
Total : 138 260
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 35 660
Valeur du bien : 130 660
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7752€/an
Fourchette totale : 494€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 10129€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,38 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 190
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :+4 810 (+5.3%)
Marge achat-revente :-48 070€ (-53.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 056,60
Coût de l'assurance :12 097,75
Taxe foncière : 775,18€/an
Soit par mois : 64,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 660(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 260 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 739
Revenus locatifs : +7 752
Charges déductibles : -41 739
Résultat foncier Année 1 : -33 987(Déficit de 33 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 587
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 079 €/an
Revenus locatifs : +7 752
Charges déductibles : -6 079
Résultat foncier Années 2+ : 1 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12586.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 75241 7434 824-33 99121 400 €12 591 €12 591 €
27 9075 9574 6981 949--10 642 €
38 0655 8274 5682 238--8 404 €
48 2265 6924 4332 534--5 870 €
58 3915 5524 2932 839--3 031 €
68 5595 4074 1483 152---
78 7305 2573 9983 473---
88 9045 1013 8423 803---
99 0834 9403 6814 142---
109 2644 7733 5144 491---
119 4494 6013 3424 849---
129 6384 4223 1625 217---
139 8314 2362 9775 595---
1410 0284 0442 7855 984---
1510 2283 8452 5866 384---
1610 4333 6392 3806 794---
1710 6423 4252 1667 217---
1810 8543 2041 9457 651---
1911 0722 9751 7168 097---
2011 2932 7371 4788 556---
2111 5192 4911 2329 027---
2211 7492 2379789 513---
2311 9841 97371410 011---
2412 2241 69944010 524---
2512 4681 41615711 052---
TOTAL248 294137 19470 057111 10021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 100
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628-6 420+8 048
2+1 6280+1 628
3+1 6280+1 628
4+1 6280+1 628
5+1 6280+1 628
6+1 628+36+1 592
7+1 628+1 042+586
8+1 628+1 141+487
9+1 628+1 243+385
10+1 628+1 347+281
11+1 628+1 455+173
12+1 628+1 565+63
13+1 628+1 679-51
14+1 628+1 795-167
15+1 628+1 915-287
16+1 628+2 038-410
17+1 628+2 165-537
18+1 628+2 295-667
19+1 628+2 429-801
20+1 628+2 567-939
21+1 628+2 708-1 080
22+1 628+2 854-1 226
23+1 628+3 003-1 375
24+1 628+3 157-1 529
25+1 628+3 316-1 688
Total+40 700+33 330+7 370
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →