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Superbe opportunité d'investissement : vente immeuble avec travaux à pointe-à-pitre

Bien expiré
VillePointe-à-Pitre (971)
Surface133
Coût Total291 925
Loyer Annuel27 594
Rentabilité9.45%
Cashflow/mois+522
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 676,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 133 m²

Votre agence Immovital vous propose à la vente ce superbe immeuble de deux étages, idéalement situé dans la commune de Pointe-à-Pitre, à proximité immédiate de la Place de la Victoire et de toutes commodités. Cet immeuble offre un fort potentiel pour un usage commercial et/ou professionnel. L'immeuble comprend  :

  • Au rez-de-chaussée : Un local commercial vide avec Wc, d’une surface totale d’environ 45,12 m2, idéal pour boutique, bureau ou activité commerciale.
  • Au 1er étage : Un dégagement, une cuisine, une grande pièce et deux petites pièces actuellement aménagées en salles de classe, un Wc indépendant, pour une surface totale d’environ 45,36 m2. Ce niveau est actuellement occupé mais sera prochainement disponible.
  • Au 2ème étage : Un dégagement, un bureau principal, un Wc, un débarras, une pièce de séminaire et un second bureau, pour une surface totale d’environ 42,37 m2, offrant un espace modulable pour bureaux ou activités professionnelles. Pour toute demande d’information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez votre agence IMMOVITAL JARRY au [Coordonnées masquées].Vous pouvez également joindre nos agences :

Immovital Le Moule : [Coordonnées masquées]

IMMOVITAL Basse-Terre : [Coordonnées masquées]

Ville : Pointe-à-Pitre
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97110
Coordonnées : 16.236370, -61.530180
Total : 291 925
Prix d'acquisition : 223 000
Travaux : 51 085
Valeur du bien : 274 085
Frais de notaire : 17 840
Coût estimé : 17 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133
Loyer prédit : 17.29€/m²/mois
Fourchette : 12.03€ - 24.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2299€/mois
Loyer annuel estimé : 27594€/an
Fourchette totale : 1600€ - 3305€/mois
Fourchette annuelle : 19197€ - 39664€/an
Rentabilité brute :9.45%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 13.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 925
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 464,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :82,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 547,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 448,55
Coût de l'assurance :24 813,63
Taxe foncière : 2 759,36€/an
Soit par mois : 229,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 299,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 777,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :522,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à un usage commercial, tel qu'une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux petites pièces aménagées en salles de classe, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon, incluant peinture et éventuellement remplacement du carrelage.
Quantité: environ 37 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Immeuble - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, incluant la tuyauterie et les évacuations.
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Immeuble - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 085(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
  • Menuiseries:13 000
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1 000€ = 13000€, Main d'œuvre: 20% = 2600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% = 600€
  • Cuisine:6 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15000€, Électroménager: 1 × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 20% = 4000€
  • Salle de bain:2 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 20% = 1600€
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 20% = 1200€
  • Salon:1 480
    Rafraîchissement salon: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Main d'œuvre: 20% = 296€
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 500€ = 1500€, Main d'œuvre: 20% = 300€
  • Plomberie générale:5 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4 000€ = 4000€, Main d'œuvre: 20% = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pointe-à-Pitre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 594 €/an
Calcul : 2 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 925 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 993 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 085
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 984
Revenus locatifs : +27 594
Charges déductibles : -64 984
Résultat foncier Année 1 : -37 391(Déficit de 37 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 991
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 899 €/an
Revenus locatifs : +27 594
Charges déductibles : -13 899
Résultat foncier Années 2+ : 13 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15990.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 950(65% de 223 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 271 €/an
Calcul : 144 950 € × 3,636% = 5 271
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 59464 99410 157-37 40021 400 €16 000 €16 000 €
228 14513 6439 89114 502--1 498 €
328 70813 3699 61715 340---
429 28213 0849 33216 199---
529 86812 7899 03717 079---
630 46612 4838 73217 982---
731 07512 1678 41518 908---
831 69611 8398 08819 857---
932 33011 5007 74820 830---
1032 97711 1497 39721 828---
1133 63610 7847 03322 852---
1234 30910 4076 65523 902---
1334 99510 0176 26524 979---
1435 6959 6125 86026 083---
1536 4099 1935 44127 216---
1637 1378 7595 00728 378---
1737 8808 3094 55729 571---
1838 6387 8444 09230 794---
1939 4107 3613 60932 049---
2040 1996 8623 11033 337---
2141 0036 3442 59234 658---
2241 8235 8082 05636 014---
2342 6595 2531 50137 406---
2443 5124 67892638 834---
2544 3824 08233140 300---
TOTAL883 830292 331147 449591 49921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 795-6 420+12 215
2+5 7950+5 795
3+5 795+4 153+1 642
4+5 795+4 860+935
5+5 795+5 124+671
6+5 795+5 395+400
7+5 795+5 672+123
8+5 795+5 957-162
9+5 795+6 249-454
10+5 795+6 548-753
11+5 795+6 856-1 061
12+5 795+7 171-1 376
13+5 795+7 494-1 699
14+5 795+7 825-2 030
15+5 795+8 165-2 370
16+5 795+8 514-2 719
17+5 795+8 871-3 076
18+5 795+9 238-3 443
19+5 795+9 615-3 820
20+5 795+10 001-4 206
21+5 795+10 398-4 603
22+5 795+10 804-5 009
23+5 795+11 222-5 427
24+5 795+11 650-5 855
25+5 795+12 090-6 295
Total+144 875+177 450+-32 575
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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