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Superbe opportunité d'investissement : vente immeuble avec travaux à pointe-à-pitre

Bien expiré
VillePointe-à-Pitre (971)
Surface133m²
Coût Total291 925€
Loyer Annuel27 594€
Rentabilité9.45%
Cashflow/mois+522€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 676,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 133 m²

Votre agence Immovital vous propose à la vente ce superbe immeuble de deux étages, idéalement situé dans la commune de Pointe-à-Pitre, à proximité immédiate de la Place de la Victoire et de toutes commodités. Cet immeuble offre un fort potentiel pour un usage commercial et/ou professionnel. L'immeuble comprend  :

  • Au rez-de-chaussée : Un local commercial vide avec Wc, d’une surface totale d’environ 45,12 m2, idéal pour boutique, bureau ou activité commerciale.
  • Au 1er étage : Un dégagement, une cuisine, une grande pièce et deux petites pièces actuellement aménagées en salles de classe, un Wc indépendant, pour une surface totale d’environ 45,36 m2. Ce niveau est actuellement occupé mais sera prochainement disponible.
  • Au 2ème étage : Un dégagement, un bureau principal, un Wc, un débarras, une pièce de séminaire et un second bureau, pour une surface totale d’environ 42,37 m2, offrant un espace modulable pour bureaux ou activités professionnelles. Pour toute demande d’information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez votre agence IMMOVITAL JARRY au [Coordonnées masquées].Vous pouvez également joindre nos agences :

Immovital Le Moule : [Coordonnées masquées]

IMMOVITAL Basse-Terre : [Coordonnées masquées]

Ville : Pointe-à-Pitre
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97110
Coordonnées : 16.236370, -61.530180
Total : 291 925€
Prix d'acquisition : 223 000€
Travaux : 51 085€
Valeur du bien : 274 085€
Frais de notaire : 17 840€
Coût estimé : 17 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 17.29€/m²/mois
Fourchette : 12.03€ - 24.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2299€/mois
Loyer annuel estimé : 27594€/an
Fourchette totale : 1600€ - 3305€/mois
Fourchette annuelle : 19197€ - 39664€/an
Rentabilité brute :9.45%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 13.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 925€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 464,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :82,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 547,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 448,55€
Coût de l'assurance :24 813,63€
Taxe foncière : 2 759,36€/an
Soit par mois : 229,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 299,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 777,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :522,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à un usage commercial, tel qu'une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux petites pièces aménagées en salles de classe, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon, incluant peinture et éventuellement remplacement du carrelage.
Quantité: environ 37 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Immeuble - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, incluant la tuyauterie et les évacuations.
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Immeuble - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 085 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1 000€ = 13000€, Main d'œuvre: 20% = 2600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% = 600€
  • Cuisine:6 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15000€, Électroménager: 1 × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 20% = 4000€
  • Salle de bain:2 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 20% = 1600€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 20% = 1200€
  • Salon:1 480€
    Rafraîchissement salon: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Main d'œuvre: 20% = 296€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 500€ = 1500€, Main d'œuvre: 20% = 300€
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4 000€ = 4000€, Main d'œuvre: 20% = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pointe-à-Pitre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 594 €/an
Calcul : 2 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 925 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 993 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 085 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 984 €
Revenus locatifs : +27 594 €
Charges déductibles : -64 984 €
Résultat foncier Année 1 : -37 391 €(Déficit de 37 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 899 €/an
Revenus locatifs : +27 594 €
Charges déductibles : -13 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15990.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 950 €(65% de 223 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 271 €/an
Calcul : 144 950 € × 3,636% = 5 271 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 594 €64 994 €10 157 €-37 400 €21 400 €16 000 €16 000 €
228 145 €13 643 €9 891 €14 502 €--1 498 €
328 708 €13 369 €9 617 €15 340 €---
429 282 €13 084 €9 332 €16 199 €---
529 868 €12 789 €9 037 €17 079 €---
630 466 €12 483 €8 732 €17 982 €---
731 075 €12 167 €8 415 €18 908 €---
831 696 €11 839 €8 088 €19 857 €---
932 330 €11 500 €7 748 €20 830 €---
1032 977 €11 149 €7 397 €21 828 €---
1133 636 €10 784 €7 033 €22 852 €---
1234 309 €10 407 €6 655 €23 902 €---
1334 995 €10 017 €6 265 €24 979 €---
1435 695 €9 612 €5 860 €26 083 €---
1536 409 €9 193 €5 441 €27 216 €---
1637 137 €8 759 €5 007 €28 378 €---
1737 880 €8 309 €4 557 €29 571 €---
1838 638 €7 844 €4 092 €30 794 €---
1939 410 €7 361 €3 609 €32 049 €---
2040 199 €6 862 €3 110 €33 337 €---
2141 003 €6 344 €2 592 €34 658 €---
2241 823 €5 808 €2 056 €36 014 €---
2342 659 €5 253 €1 501 €37 406 €---
2443 512 €4 678 €926 €38 834 €---
2544 382 €4 082 €331 €40 300 €---
TOTAL883 830 €292 331 €147 449 €591 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 795 €-6 420 €+12 215 €
2+5 795 €0 €+5 795 €
3+5 795 €+4 153 €+1 642 €
4+5 795 €+4 860 €+935 €
5+5 795 €+5 124 €+671 €
6+5 795 €+5 395 €+400 €
7+5 795 €+5 672 €+123 €
8+5 795 €+5 957 €-162 €
9+5 795 €+6 249 €-454 €
10+5 795 €+6 548 €-753 €
11+5 795 €+6 856 €-1 061 €
12+5 795 €+7 171 €-1 376 €
13+5 795 €+7 494 €-1 699 €
14+5 795 €+7 825 €-2 030 €
15+5 795 €+8 165 €-2 370 €
16+5 795 €+8 514 €-2 719 €
17+5 795 €+8 871 €-3 076 €
18+5 795 €+9 238 €-3 443 €
19+5 795 €+9 615 €-3 820 €
20+5 795 €+10 001 €-4 206 €
21+5 795 €+10 398 €-4 603 €
22+5 795 €+10 804 €-5 009 €
23+5 795 €+11 222 €-5 427 €
24+5 795 €+11 650 €-5 855 €
25+5 795 €+12 090 €-6 295 €
Total+144 875 €+177 450 €+-32 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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