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Vente maison 4 pièces 100 m² Saulcet (03500) - Superimmo

VilleSaulcet (03)
Surface100m²
Coût Total143 800€
Loyer Annuel9 020€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

5 minutes de St Pourçain sur Sioule, Située dans la charmante commune de Saulcet (03500), cette propriété bénéficie d'un environnement paisible. Cette maison A RENOVER de 100 m² sur un terrain de 790 m² présente un séjour avec poêle à bois, une cuisine, une salle d'eau ainsi que deux chambre et une véranda. Elle comprend également une grange attenante, un garage, un bucher, une dépendance, des combles et une cave.De nombreuses possibilités d'aménagement s'offrent à vous. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 88 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Marie CHATELIER, Tél. : 0698180676, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CUSSET sous le numéro 532721404 - SAFTI – CHATELIER Marie, Conseiller indépendantAfficher plus

Ville : Saulcet
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03500
Total : 143 800€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 48 760€
Valeur du bien : 136 760€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9020€/an
Fourchette totale : 607€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 7287€ - 11164€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,69 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 169 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-43 169€ (-32.9%)
Marge achat-revente :-12 631€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 744,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 714,11€
Coût de l'assurance :10 785,00€
Taxe foncière : 901,96€/an
Soit par mois : 75,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé par un nouveau revêtement
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant un remplacement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 760 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 000€
    Isolation des combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol salon:1 500€
    Remplacement revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 849 €
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -54 849 €
Résultat foncier Année 1 : -45 829 €(Déficit de 45 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 089 €/an
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -6 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24429.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 020 €54 854 €4 760 €-45 834 €21 400 €24 434 €24 434 €
29 200 €5 966 €4 633 €3 234 €--21 200 €
39 384 €5 835 €4 501 €3 549 €--17 651 €
49 572 €5 699 €4 365 €3 873 €--13 778 €
59 763 €5 558 €4 225 €4 205 €--9 573 €
69 958 €5 413 €4 079 €4 546 €--5 028 €
710 157 €5 262 €3 929 €4 895 €--132 €
810 361 €5 107 €3 773 €5 254 €---
910 568 €4 946 €3 612 €5 622 €---
1010 779 €4 780 €3 446 €6 000 €---
1110 995 €4 608 €3 274 €6 387 €---
1211 215 €4 430 €3 096 €6 785 €---
1311 439 €4 246 €2 913 €7 193 €---
1411 668 €4 056 €2 722 €7 612 €---
1511 901 €3 859 €2 526 €8 042 €---
1612 139 €3 656 €2 323 €8 483 €---
1712 382 €3 446 €2 112 €8 936 €---
1812 630 €3 229 €1 895 €9 401 €---
1912 882 €3 004 €1 670 €9 878 €---
2013 140 €2 771 €1 438 €10 368 €---
2113 403 €2 531 €1 198 €10 871 €---
2213 671 €2 283 €949 €11 388 €---
2313 944 €2 026 €693 €11 918 €---
2414 223 €1 760 €427 €12 463 €---
2514 507 €1 486 €152 €13 022 €---
TOTAL288 899 €150 808 €68 714 €138 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €0 €+1 894 €
4+1 894 €0 €+1 894 €
5+1 894 €0 €+1 894 €
6+1 894 €0 €+1 894 €
7+1 894 €0 €+1 894 €
8+1 894 €+1 537 €+357 €
9+1 894 €+1 687 €+207 €
10+1 894 €+1 800 €+94 €
11+1 894 €+1 916 €-22 €
12+1 894 €+2 035 €-141 €
13+1 894 €+2 158 €-264 €
14+1 894 €+2 284 €-390 €
15+1 894 €+2 413 €-519 €
16+1 894 €+2 545 €-651 €
17+1 894 €+2 681 €-787 €
18+1 894 €+2 820 €-926 €
19+1 894 €+2 963 €-1 069 €
20+1 894 €+3 110 €-1 216 €
21+1 894 €+3 261 €-1 367 €
22+1 894 €+3 416 €-1 522 €
23+1 894 €+3 575 €-1 681 €
24+1 894 €+3 739 €-1 845 €
25+1 894 €+3 907 €-2 013 €
Total+47 350 €+41 427 €+5 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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