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Appartement en duplex Valenciennes secteur Musée

Bien expiré
VilleValenciennes (59)
Surface95m²
Coût Total165 600€
Loyer Annuel12 961€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 421,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Duplex dans une maison en pierre construite en 1780 style bourgeoise secteur Musée/Rhonelle/Centre et dans une rue calme de Valenciennes, d’une superficie habitable de 95m² comprenant :

  • Séjour lumineux exposé Sud/Est d’environ 51m² avec belle hauteur sous plafond et poutres apparentes ;
  • Cuisine ouverte équipée ;
  • Salle de bain avec baignoire, lavabo et sèche serviette ;
  • Wc indépendant ;
  • 3 Chambres;
  • Chauffage électrique, Cumulus de 200L, Doubles Vitrages, Façade arrière refaite en 2025, 2 appartements en copropriété, pas de charge de copropriété. Cet appartement peut convenir aussi bien pour un logement principal que pour un investissement locatif avec création d'un studio supplémentaire.

DPE : D 193kwh/m²/an GES : B 7kg CO2/m²/an Taxe foncière : 1 000€ PRIX : 135 000€ Ayant de l’expérience dans la vente immobilière JE NE VEUX PAS D’AGENCE IMMOBILIERE

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.356440, 3.528020
Total : 165 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 19 800€
Valeur du bien : 154 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1080€/mois
Loyer annuel estimé : 12961€/an
Fourchette totale : 849€ - 1375€/mois
Fourchette annuelle : 10183€ - 16497€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 854,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 761,22€
Coût de l'assurance :14 076,00€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 080,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du cumulus de 200L par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système plus performant (ex: pompe à chaleur air/air)
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique 200L: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 900€/m² × 6 = 5400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage sol: 30€/m² × 6 = 1800€, Carrelage murs: 30€/m² × 6 = 1800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 961 €/an
Calcul : 1 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 692 €
Revenus locatifs : +12 961 €
Charges déductibles : -26 692 €
Résultat foncier Année 1 : -13 730 €(Déficit de 13 730 €)
Imputable sur revenu global : 13 730 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 892 €/an
Revenus locatifs : +12 961 €
Charges déductibles : -6 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 070 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 961 €26 697 €5 334 €-13 736 €13 736 €--
213 220 €6 753 €5 189 €6 468 €---
313 485 €6 603 €5 040 €6 881 €---
413 754 €6 449 €4 886 €7 305 €---
514 030 €6 290 €4 727 €7 739 €---
614 310 €6 126 €4 563 €8 184 €---
714 596 €5 956 €4 393 €8 640 €---
814 888 €5 781 €4 218 €9 108 €---
915 186 €5 599 €4 036 €9 587 €---
1015 490 €5 412 €3 849 €10 077 €---
1115 800 €5 219 €3 656 €10 581 €---
1216 116 €5 019 €3 456 €11 097 €---
1316 438 €4 813 €3 250 €11 625 €---
1416 767 €4 599 €3 036 €12 167 €---
1517 102 €4 379 €2 816 €12 723 €---
1617 444 €4 151 €2 588 €13 293 €---
1717 793 €3 916 €2 353 €13 877 €---
1818 149 €3 673 €2 110 €14 475 €---
1918 512 €3 422 €1 859 €15 089 €---
2018 882 €3 163 €1 600 €15 719 €---
2119 260 €2 895 €1 332 €16 364 €---
2219 645 €2 618 €1 055 €17 026 €---
2320 038 €2 333 €769 €17 705 €---
2420 438 €2 037 €474 €18 401 €---
2520 847 €1 732 €169 €19 115 €---
TOTAL415 148 €135 637 €76 761 €279 511 €13 736 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 121 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 722 €-4 121 €+6 843 €
2+2 722 €+1 940 €+782 €
3+2 722 €+2 064 €+658 €
4+2 722 €+2 191 €+531 €
5+2 722 €+2 322 €+400 €
6+2 722 €+2 455 €+267 €
7+2 722 €+2 592 €+130 €
8+2 722 €+2 732 €-10 €
9+2 722 €+2 876 €-154 €
10+2 722 €+3 023 €-301 €
11+2 722 €+3 174 €-452 €
12+2 722 €+3 329 €-607 €
13+2 722 €+3 488 €-766 €
14+2 722 €+3 650 €-928 €
15+2 722 €+3 817 €-1 095 €
16+2 722 €+3 988 €-1 266 €
17+2 722 €+4 163 €-1 441 €
18+2 722 €+4 343 €-1 621 €
19+2 722 €+4 527 €-1 805 €
20+2 722 €+4 716 €-1 994 €
21+2 722 €+4 909 €-2 187 €
22+2 722 €+5 108 €-2 386 €
23+2 722 €+5 312 €-2 590 €
24+2 722 €+5 520 €-2 798 €
25+2 722 €+5 735 €-3 013 €
Total+68 050 €+83 853 €+-15 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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