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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface53m²
Coût Total110 580€
Loyer Annuel7 570€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 660,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

13015 CHEMINDE LA COMMANDERIE - vends un joli appartement de type de 55 m² env. premier et dernier étage d'un immeuble ancien bien entretenu - vendu avec locataire a jour de ses paiement - loue 700 euro net - Ce bien vous est présenté par Cyril Maton, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Total : 110 580€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 15 540€
Valeur du bien : 103 540€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7570€/an
Fourchette totale : 502€ - 793€/mois
Fourchette annuelle : 6021€ - 9518€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 369,53€
Coût de l'assurance :9 675,75€
Taxe foncière : 756,99€/an
Soit par mois : 63,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 125 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage usé.
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et équipements à remplacer.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien léger du carrelage.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 540 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6500€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:3 240€
    Carrelage 4 m²: 60€/m² × 4 = 240€, Douche: 1500€, Lavabo: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 200€
    Peinture murs 20 m²: 35€/m² × 20 = 700€, Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs 20 m²: 35€/m² × 20 = 700€, Entretien léger carrelage: 400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux de cuisine et salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 570 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 580 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 374 €
Revenus locatifs : +7 570 €
Charges déductibles : -20 374 €
Résultat foncier Année 1 : -12 804 €(Déficit de 12 804 €)
Imputable sur revenu global : 12 804 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 834 €/an
Revenus locatifs : +7 570 €
Charges déductibles : -4 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 736 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 570 €20 378 €3 693 €-12 808 €12 808 €--
27 721 €4 739 €3 595 €2 982 €---
37 876 €4 637 €3 493 €3 238 €---
48 033 €4 532 €3 388 €3 501 €---
58 194 €4 423 €3 279 €3 770 €---
68 358 €4 311 €3 167 €4 047 €---
78 525 €4 195 €3 050 €4 330 €---
88 695 €4 074 €2 930 €4 621 €---
98 869 €3 950 €2 806 €4 920 €---
109 047 €3 821 €2 677 €5 226 €---
119 228 €3 687 €2 543 €5 540 €---
129 412 €3 550 €2 406 €5 862 €---
139 600 €3 407 €2 263 €6 193 €---
149 792 €3 260 €2 116 €6 533 €---
159 988 €3 107 €1 963 €6 881 €---
1610 188 €2 949 €1 805 €7 239 €---
1710 392 €2 786 €1 642 €7 605 €---
1810 600 €2 618 €1 474 €7 982 €---
1910 812 €2 443 €1 299 €8 369 €---
2011 028 €2 263 €1 118 €8 765 €---
2111 248 €2 076 €932 €9 173 €---
2211 473 €1 883 €739 €9 591 €---
2311 703 €1 683 €539 €10 020 €---
2411 937 €1 476 €332 €10 461 €---
2512 176 €1 263 €119 €10 913 €---
TOTAL242 465 €97 510 €53 370 €144 955 €12 808 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 842 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 955 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-3 842 €+5 432 €
2+1 590 €+895 €+695 €
3+1 590 €+971 €+619 €
4+1 590 €+1 050 €+540 €
5+1 590 €+1 131 €+459 €
6+1 590 €+1 214 €+376 €
7+1 590 €+1 299 €+291 €
8+1 590 €+1 386 €+204 €
9+1 590 €+1 476 €+114 €
10+1 590 €+1 568 €+22 €
11+1 590 €+1 662 €-72 €
12+1 590 €+1 759 €-169 €
13+1 590 €+1 858 €-268 €
14+1 590 €+1 960 €-370 €
15+1 590 €+2 064 €-474 €
16+1 590 €+2 172 €-582 €
17+1 590 €+2 282 €-692 €
18+1 590 €+2 395 €-805 €
19+1 590 €+2 511 €-921 €
20+1 590 €+2 630 €-1 040 €
21+1 590 €+2 752 €-1 162 €
22+1 590 €+2 877 €-1 287 €
23+1 590 €+3 006 €-1 416 €
24+1 590 €+3 138 €-1 548 €
25+1 590 €+3 274 €-1 684 €
Total+39 750 €+43 487 €+-3 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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