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Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface88m²
Coût Total152 400€
Loyer Annuel9 452€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 477,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 24 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Exposition sud-ouest

Epinal proche de toutes commodités, et centre ville, dans petite copropriété avec faible charge, appartement de 4 pièces en triplex pour une surface habitable de 87 m². Il se compose d'un séjour de 24m² ouvrant sur la terrasse et l'espace vert en jouissance exclusive, cuisine équipée, 3 chambres avec rangements et placards, salle de bains et 2 WC. Chauffage individuel électrique et poêle à bois dans le séjour. Il se complète avec une cave, une buanderie et un parking privatif. Nombre de lots de la copropriété: 3, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) (pas de commun) : 0 euros soit 0 euros par mois, avec Syndic Bénévole. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Philippe ANDRÉ Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°515 272 243 Greffe de EPINAL) (réf. 614118 )

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.190028, 6.450004
Total : 152 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 142 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9452€/an
Fourchette totale : 616€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7393€ - 12085€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,16 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 726 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :+274€ (+0.2%)
Marge achat-revente :-22 674€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 795,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 823,57€
Coût de l'assurance :13 335,00€
Taxe foncière : 945,22€/an
Soit par mois : 78,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des éléments électriques
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 519 €
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -18 519 €
Résultat foncier Année 1 : -9 066 €(Déficit de 9 066 €)
Imputable sur revenu global : 9 066 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 519 €/an
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -6 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 934 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 452 €18 524 €5 045 €-9 071 €9 071 €--
29 641 €6 389 €4 910 €3 253 €---
39 834 €6 249 €4 771 €3 585 €---
410 031 €6 105 €4 626 €3 926 €---
510 231 €5 956 €4 477 €4 275 €---
610 436 €5 802 €4 323 €4 634 €---
710 645 €5 642 €4 164 €5 002 €---
810 858 €5 478 €3 999 €5 380 €---
911 075 €5 307 €3 829 €5 768 €---
1011 296 €5 131 €3 652 €6 165 €---
1111 522 €4 949 €3 470 €6 574 €---
1211 753 €4 760 €3 282 €6 992 €---
1311 988 €4 565 €3 087 €7 422 €---
1412 227 €4 364 €2 885 €7 864 €---
1512 472 €4 156 €2 677 €8 316 €---
1612 721 €3 940 €2 462 €8 781 €---
1712 976 €3 717 €2 239 €9 258 €---
1813 235 €3 487 €2 009 €9 748 €---
1913 500 €3 249 €1 770 €10 251 €---
2013 770 €3 003 €1 524 €10 767 €---
2114 045 €2 748 €1 269 €11 297 €---
2214 326 €2 485 €1 006 €11 842 €---
2314 613 €2 213 €734 €12 400 €---
2414 905 €1 931 €452 €12 974 €---
2515 203 €1 640 €161 €13 563 €---
TOTAL302 757 €121 789 €72 824 €180 968 €9 071 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 721 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 985 €-2 721 €+4 706 €
2+1 985 €+976 €+1 009 €
3+1 985 €+1 075 €+910 €
4+1 985 €+1 178 €+807 €
5+1 985 €+1 283 €+702 €
6+1 985 €+1 390 €+595 €
7+1 985 €+1 501 €+484 €
8+1 985 €+1 614 €+371 €
9+1 985 €+1 730 €+255 €
10+1 985 €+1 850 €+135 €
11+1 985 €+1 972 €+13 €
12+1 985 €+2 098 €-113 €
13+1 985 €+2 227 €-242 €
14+1 985 €+2 359 €-374 €
15+1 985 €+2 495 €-510 €
16+1 985 €+2 634 €-649 €
17+1 985 €+2 778 €-793 €
18+1 985 €+2 924 €-939 €
19+1 985 €+3 075 €-1 090 €
20+1 985 €+3 230 €-1 245 €
21+1 985 €+3 389 €-1 404 €
22+1 985 €+3 552 €-1 567 €
23+1 985 €+3 720 €-1 735 €
24+1 985 €+3 892 €-1 907 €
25+1 985 €+4 069 €-2 084 €
Total+49 625 €+54 290 €+-4 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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