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Pavillon 5 pièces 92 m²

VilleAvant-lès-Marcilly (10)
Surface92
Coût Total183 436
Loyer Annuel9 931
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 200 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE – 7 RUE DES VIGNES – AVANT LES MARCILLY AVANT LES MARCILLY - Charmant pavillon de type 5 pièces de 92 m² environ jumelé sur un côté comprenant au rdc une belle entrée, placards, une cuisine aménagée, un salon - séjour ou chambre, WC, à l'étage, 3 chambres, salle de bains, garage. Chauffage ind. Charmant terrain clos. PRIX : 101 200 € DPE: E Réf. 0334-0004 Contact : M. Damien DESJARDIN [Coordonnées masquées] ou *** (visite sur Rdv) Offres d'achat à adresser, jusqu'au 27 mai 2026 par mail à [Coordonnées masquées]. ou par courrier (cachet de la Poste faisant foi) à l'attention de Monsieur Damien DESJARDIN - Mon Logis - 7, rue des martyrs de la libération 10100 ROMILLY SUR SEINE. « Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH. Référence annonce : 03340004 Consommation énergétique : 330 kWh/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Avant-lès-Marcilly
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.423054, 3.567932
Total : 183 436
Prix d'acquisition : 101 200
Travaux : 74 140
Valeur du bien : 175 340
Frais de notaire : 8 096
Coût estimé : 8 096
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 7.27€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9931€/an
Fourchette totale : 669€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 8029€ - 12282€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 745,76 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 610
Prix d'achat :101 200
Décote à l'achat :-59 410 (-37.0%)
Marge achat-revente :-22 826€ (-14.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 436
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 960,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 118,61
Coût de l'assurance :15 592,06
Taxe foncière : 993,06€/an
Soit par mois : 82,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ind. actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (92 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure visible nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 140(806 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 520
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 60€/m² = 5520€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:5 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, 1 baignoire: 1500€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€, Main d'œuvre: 660€
  • Chambres - Peinture:1 560
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
  • Total:34 560
    Somme des postes précédents
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avant-lès-Marcilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 520✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 931 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 436 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 914
Revenus locatifs : +9 931
Charges déductibles : -81 914
Résultat foncier Année 1 : -71 984(Déficit de 71 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 584
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 774 €/an
Revenus locatifs : +9 931
Charges déductibles : -7 774
Résultat foncier Années 2+ : 2 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50583.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 780(65% de 101 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 392 €/an
Calcul : 65 780 € × 3,636% = 2 392
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 93181 9206 163-71 99021 400 €50 590 €50 590 €
210 1297 6176 0002 513--48 077 €
310 3327 4475 8302 885--45 192 €
410 5387 2725 6553 266--41 926 €
510 7497 0915 4743 658--38 268 €
610 9646 9035 2874 061--34 207 €
711 1836 7095 0934 474--29 733 €
811 4076 5094 8924 898--24 835 €
911 6356 3014 6855 334--19 501 €
1011 8686 0874 4705 781--13 720 €
1112 1055 8644 2486 241--7 479 €
1212 3475 6354 0186 713---
1312 5945 3973 7807 197---
1412 8465 1513 5347 695---
1513 1034 8963 2808 207---
1613 3654 6333 0168 732---
1713 6334 3612 7449 272---
1813 9054 0792 4629 826---
1914 1833 7882 17110 396---
2014 4673 4861 86910 981---
2114 7563 1741 55711 582---
2215 0512 8511 23512 200---
2315 3522 51890112 835---
2415 6592 17255513 487---
2515 9731 81519814 158---
TOTAL318 079203 67789 119114 40221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 402
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 085-6 420+8 505
2+2 0850+2 085
3+2 0850+2 085
4+2 0850+2 085
5+2 0850+2 085
6+2 0850+2 085
7+2 0850+2 085
8+2 0850+2 085
9+2 0850+2 085
10+2 0850+2 085
11+2 0850+2 085
12+2 085+2 014+71
13+2 085+2 159-74
14+2 085+2 309-224
15+2 085+2 462-377
16+2 085+2 620-535
17+2 085+2 781-696
18+2 085+2 948-863
19+2 085+3 119-1 034
20+2 085+3 294-1 209
21+2 085+3 475-1 390
22+2 085+3 660-1 575
23+2 085+3 850-1 765
24+2 085+4 046-1 961
25+2 085+4 247-2 162
Total+52 125+36 564+15 561
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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