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Appartement de 2 pièces principales

Bien expiré
VilleTargon (33)
Surface61m²
Coût Total159 980€
Loyer Annuel9 587€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 103 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 696,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une petite copropriété située dans le bourg de Targon, Appartement de type T2 comprenant une entrée, palier, salon-séjour, cuisine aménagée et équipée, wc, salle d'eau, une chambre. Un espace extérieur ainsi qu'une dépendance d'environ 21 m² complète ce bien. Bien vendu Loué.

Ville : Targon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33760
Coordonnées : 44.713100, -0.276460
Total : 159 980€
Prix d'acquisition : 103 500€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 151 700€
Frais de notaire : 8 280€
Coût estimé : 8 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 13.10€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 15.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 662€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7945€ - 11569€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :47,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 835,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 190,63€
Coût de l'assurance :14 398,20€
Taxe foncière : 958,68€/an
Soit par mois : 79,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et réduction des pertes énergétiques.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour conformité et confort.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour conformité et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage).
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(790 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Second œuvre - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Targon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 980 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 009 €
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -55 009 €
Résultat foncier Année 1 : -45 423 €(Déficit de 45 423 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 809 €/an
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -6 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24022.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 275 €(65% de 103 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 446 €/an
Calcul : 67 275 € × 3,636% = 2 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 587 €55 015 €5 280 €-45 428 €21 400 €24 028 €24 028 €
29 779 €6 673 €5 139 €3 105 €--20 922 €
39 974 €6 527 €4 992 €3 447 €--17 475 €
410 174 €6 376 €4 841 €3 798 €--13 678 €
510 377 €6 220 €4 685 €4 157 €--9 520 €
610 585 €6 058 €4 524 €4 526 €--4 994 €
710 796 €5 891 €4 357 €4 905 €--89 €
811 012 €5 719 €4 184 €5 294 €---
911 233 €5 540 €4 006 €5 692 €---
1011 457 €5 356 €3 821 €6 101 €---
1111 686 €5 165 €3 630 €6 521 €---
1211 920 €4 968 €3 433 €6 952 €---
1312 158 €4 764 €3 229 €7 395 €---
1412 402 €4 553 €3 018 €7 849 €---
1512 650 €4 335 €2 800 €8 315 €---
1612 903 €4 109 €2 575 €8 793 €---
1713 161 €3 876 €2 342 €9 284 €---
1813 424 €3 635 €2 101 €9 789 €---
1913 692 €3 386 €1 851 €10 306 €---
2013 966 €3 128 €1 594 €10 838 €---
2114 246 €2 862 €1 328 €11 383 €---
2214 530 €2 587 €1 052 €11 944 €---
2314 821 €2 302 €767 €12 519 €---
2415 117 €2 008 €473 €13 110 €---
2515 420 €1 703 €169 €13 717 €---
TOTAL307 069 €162 756 €76 191 €144 313 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 313 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €0 €+2 013 €
6+2 013 €0 €+2 013 €
7+2 013 €0 €+2 013 €
8+2 013 €+1 561 €+452 €
9+2 013 €+1 708 €+305 €
10+2 013 €+1 830 €+183 €
11+2 013 €+1 956 €+57 €
12+2 013 €+2 086 €-73 €
13+2 013 €+2 218 €-205 €
14+2 013 €+2 355 €-342 €
15+2 013 €+2 494 €-481 €
16+2 013 €+2 638 €-625 €
17+2 013 €+2 785 €-772 €
18+2 013 €+2 937 €-924 €
19+2 013 €+3 092 €-1 079 €
20+2 013 €+3 251 €-1 238 €
21+2 013 €+3 415 €-1 402 €
22+2 013 €+3 583 €-1 570 €
23+2 013 €+3 756 €-1 743 €
24+2 013 €+3 933 €-1 920 €
25+2 013 €+4 115 €-2 102 €
Total+50 325 €+43 294 €+7 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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