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Maison campagne

Bien expiré
VillePludual (22)
Surface90m²
Coût Total154 400€
Loyer Annuel9 777€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

vendu avec son contenu+petite SdB+dépendances+garage

Ville : Pludual
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22290
Coordonnées : 48.676330, -3.003150
Total : 154 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 68 000€
Valeur du bien : 148 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9777€/an
Fourchette totale : 640€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7679€ - 12449€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 779,26€
Coût de l'assurance :13 510,00€
Taxe foncière : 977,72€/an
Soit par mois : 81,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 10€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 10€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pludual (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 777 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 624 €
Revenus locatifs : +9 777 €
Charges déductibles : -74 624 €
Résultat foncier Année 1 : -64 847 €(Déficit de 64 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 624 €/an
Revenus locatifs : +9 777 €
Charges déductibles : -6 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43447.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 777 €74 629 €5 111 €-64 852 €21 400 €43 452 €43 452 €
29 973 €6 493 €4 974 €3 480 €--39 972 €
310 172 €6 351 €4 833 €3 821 €--36 151 €
410 376 €6 205 €4 687 €4 170 €--31 981 €
510 583 €6 054 €4 536 €4 529 €--27 452 €
610 795 €5 898 €4 380 €4 897 €--22 555 €
711 011 €5 737 €4 218 €5 274 €--17 281 €
811 231 €5 570 €4 051 €5 661 €--11 619 €
911 456 €5 397 €3 879 €6 059 €--5 560 €
1011 685 €5 218 €3 700 €6 466 €---
1111 918 €5 034 €3 516 €6 885 €---
1212 157 €4 843 €3 325 €7 314 €---
1312 400 €4 645 €3 127 €7 754 €---
1412 648 €4 441 €2 923 €8 207 €---
1512 901 €4 230 €2 712 €8 671 €---
1613 159 €4 012 €2 494 €9 147 €---
1713 422 €3 786 €2 268 €9 636 €---
1813 690 €3 553 €2 035 €10 137 €---
1913 964 €3 312 €1 794 €10 653 €---
2014 244 €3 062 €1 544 €11 181 €---
2114 528 €2 804 €1 286 €11 724 €---
2214 819 €2 538 €1 019 €12 281 €---
2315 115 €2 262 €744 €12 854 €---
2415 418 €1 977 €458 €13 441 €---
2515 726 €1 682 €163 €14 044 €---
TOTAL313 168 €179 732 €73 779 €133 435 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 435 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 053 €-6 420 €+8 473 €
2+2 053 €0 €+2 053 €
3+2 053 €0 €+2 053 €
4+2 053 €0 €+2 053 €
5+2 053 €0 €+2 053 €
6+2 053 €0 €+2 053 €
7+2 053 €0 €+2 053 €
8+2 053 €0 €+2 053 €
9+2 053 €0 €+2 053 €
10+2 053 €+272 €+1 781 €
11+2 053 €+2 065 €-12 €
12+2 053 €+2 194 €-141 €
13+2 053 €+2 326 €-273 €
14+2 053 €+2 462 €-409 €
15+2 053 €+2 601 €-548 €
16+2 053 €+2 744 €-691 €
17+2 053 €+2 891 €-838 €
18+2 053 €+3 041 €-988 €
19+2 053 €+3 196 €-1 143 €
20+2 053 €+3 354 €-1 301 €
21+2 053 €+3 517 €-1 464 €
22+2 053 €+3 684 €-1 631 €
23+2 053 €+3 856 €-1 803 €
24+2 053 €+4 032 €-1 979 €
25+2 053 €+4 213 €-2 160 €
Total+51 325 €+40 031 €+11 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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