Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison comprenant 2 appartements + studio

VilleMontélimar (26)
Surface198
Coût Total302 200
Loyer Annuel25 784
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+333
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 1 262,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Individuel, Jardin

REF: ER300

Cet ensemble immobilier à Montélimar offre une superficie généreuse avec 2 appartements + 1 studio. Idéal investisseur.

Un premier appartement d'environ 86m2 comprend une grande pièce de vie lumineuse grâce à sa baie vitrée donnant sur la terrasse, deux chambres avec une ambiance chaleureuse accentuée par les poutres apparentes en rez de chaussée. A l'étage, un bureau viendra compléter cet appartement avec un sas pouvant accueillir de nombreux rangements. La terrasse couverte offre une vue dégagée sur le jardin, parfait pour des moments de détente en plein air ou pour recevoir des invités. Actuellement loué 940 euros/mois hors charges.

Le second appartement d'environ 75m2, composé d'une cuisine ouverte offre de belles possibilités d'aménagements. Vous y trouverez également deux pièces confortables en RDC pouvant faire office de bureau et ou dressing ainsi qu'une salle d'eau et des toilettes séparées. A l'étage une grande chambre accompagnée d'un sas pouvant servir de bureau ou d'espace de rangement supplémentaire. A l'extérieur, une petite terrasse couverte vous permet de profiter des beaux jours tout en bénéficiant d'un espace abrité. Actuellement libre.

Un studio viendra compléter ce bien en rdc. Actuellement loué 472euros/mois hors charges.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.557939, 4.750318
Total : 302 200
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 32 200
Valeur du bien : 282 200
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2149€/mois
Loyer annuel estimé : 25784€/an
Fourchette totale : 1672€ - 2762€/mois
Fourchette annuelle : 20061€ - 33139€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 974,29 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :390 909
Prix d'achat :250 000
Décote à l'achat :-140 909 (-36.0%)
Marge achat-revente :88 709€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 512,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :88,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 601,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 665,33
Coût de l'assurance :26 442,50
Taxe foncière : 2 578,37€/an
Soit par mois : 214,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 148,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 815,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 400
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 784 €/an
Calcul : 2 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 200 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 058 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 578 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 280
Revenus locatifs : +25 784
Charges déductibles : -46 280
Résultat foncier Année 1 : -20 497(Déficit de 20 497 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 797
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 080 €/an
Revenus locatifs : +25 784
Charges déductibles : -14 080
Résultat foncier Années 2+ : 11 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9796.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 78446 29010 454-20 50710 700 €9 807 €9 807 €
226 29913 81610 18012 483---
326 82513 5339 89713 293---
427 36213 2399 60314 123---
527 90912 9359 29914 974---
628 46712 6208 98415 847---
729 03712 2948 65816 743---
829 61711 9568 32017 661---
930 21011 6067 97018 603---
1030 81411 2447 60819 570---
1131 43010 8697 23320 561---
1232 05910 4806 84421 578---
1332 70010 0786 44222 622---
1433 3549 6626 02623 692---
1534 0219 2305 59424 791---
1634 7018 7835 14725 918---
1735 3958 3214 68527 075---
1836 1037 8424 20628 262---
1936 8257 3463 71029 480---
2037 5626 8323 19630 730---
2138 3136 3002 66432 013---
2239 0795 7492 11333 331---
2339 8615 1781 54234 683---
2440 6584 58795136 071---
2541 4713 97634037 496---
TOTAL825 860274 767151 665551 09310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 551 093
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 415-3 210+8 625
2+5 415+803+4 612
3+5 415+3 988+1 427
4+5 415+4 237+1 178
5+5 415+4 492+923
6+5 415+4 754+661
7+5 415+5 023+392
8+5 415+5 298+117
9+5 415+5 581-166
10+5 415+5 871-456
11+5 415+6 168-753
12+5 415+6 473-1 058
13+5 415+6 787-1 372
14+5 415+7 108-1 693
15+5 415+7 437-2 022
16+5 415+7 775-2 360
17+5 415+8 122-2 707
18+5 415+8 478-3 063
19+5 415+8 844-3 429
20+5 415+9 219-3 804
21+5 415+9 604-4 189
22+5 415+9 999-4 584
23+5 415+10 405-4 990
24+5 415+10 821-5 406
25+5 415+11 249-5 834
Total+135 375+165 328+-29 953
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →