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MONTMAGNY 4 PIECES - PROCHE GARE

Bien expiré
VilleMontmagny (95)
Surface74m²
Coût Total193 440€
Loyer Annuel14 931€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 270,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Idéalement situé dans un secteur à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement lumineux se trouve au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence avec gardien et espaces verts. Avec ses beaux volumes et son fort potentiel, il comprend : Une entrée donnant sur un séjour d'environ 30 m², une cuisine indépendante, trois chambres, une salle d'eau et un WC séparé Une cave et une place de parking couvert accompagne ce bien APPARTEMENT RÉNOVÉ - https://www.aci-immo.com/honoraires

Ville : Montmagny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95360
Coordonnées : 48.972857, 2.343561
Total : 193 440€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 180 000€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.81€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 21.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1244€/mois
Loyer annuel estimé : 14931€/an
Fourchette totale : 957€ - 1618€/mois
Fourchette annuelle : 11479€ - 19421€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 969,33 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 730 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-51 730€ (-23.5%)
Marge achat-revente :26 290€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :971,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 027,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 016,41€
Coût de l'assurance :16 926,00€
Taxe foncière : 1 493,09€/an
Soit par mois : 124,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 931 €/an
Calcul : 1 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 913 €
Revenus locatifs : +14 931 €
Charges déductibles : -20 913 €
Résultat foncier Année 1 : -5 982 €(Déficit de 5 982 €)
Imputable sur revenu global : 5 982 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 913 €/an
Revenus locatifs : +14 931 €
Charges déductibles : -8 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 018 €/an
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 931 €20 920 €6 750 €-5 989 €5 989 €--
215 230 €8 744 €6 573 €6 486 €---
315 534 €8 561 €6 391 €6 973 €---
415 845 €8 372 €6 202 €7 473 €---
516 162 €8 176 €6 006 €7 985 €---
616 485 €7 974 €5 803 €8 511 €---
716 815 €7 764 €5 593 €9 051 €---
817 151 €7 546 €5 376 €9 605 €---
917 494 €7 321 €5 150 €10 173 €---
1017 844 €7 087 €4 917 €10 757 €---
1118 201 €6 845 €4 675 €11 355 €---
1218 565 €6 595 €4 425 €11 970 €---
1318 936 €6 335 €4 165 €12 601 €---
1419 315 €6 066 €3 896 €13 248 €---
1519 701 €5 788 €3 618 €13 913 €---
1620 095 €5 499 €3 329 €14 596 €---
1720 497 €5 201 €3 030 €15 296 €---
1820 907 €4 891 €2 721 €16 016 €---
1921 325 €4 570 €2 400 €16 755 €---
2021 751 €4 238 €2 068 €17 513 €---
2122 187 €3 894 €1 724 €18 292 €---
2222 630 €3 538 €1 368 €19 092 €---
2323 083 €3 169 €998 €19 914 €---
2423 545 €2 786 €616 €20 758 €---
2524 015 €2 390 €220 €21 625 €---
TOTAL478 241 €164 270 €98 016 €313 971 €5 989 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 797 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 135 €-1 797 €+4 932 €
2+3 135 €+1 946 €+1 189 €
3+3 135 €+2 092 €+1 043 €
4+3 135 €+2 242 €+893 €
5+3 135 €+2 396 €+739 €
6+3 135 €+2 553 €+582 €
7+3 135 €+2 715 €+420 €
8+3 135 €+2 881 €+254 €
9+3 135 €+3 052 €+83 €
10+3 135 €+3 227 €-92 €
11+3 135 €+3 407 €-272 €
12+3 135 €+3 591 €-456 €
13+3 135 €+3 780 €-645 €
14+3 135 €+3 975 €-840 €
15+3 135 €+4 174 €-1 039 €
16+3 135 €+4 379 €-1 244 €
17+3 135 €+4 589 €-1 454 €
18+3 135 €+4 805 €-1 670 €
19+3 135 €+5 026 €-1 891 €
20+3 135 €+5 254 €-2 119 €
21+3 135 €+5 488 €-2 353 €
22+3 135 €+5 728 €-2 593 €
23+3 135 €+5 974 €-2 839 €
24+3 135 €+6 228 €-3 093 €
25+3 135 €+6 488 €-3 353 €
Total+78 375 €+94 191 €+-15 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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