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Achat : Maison (22390)

VilleSaint-Adrien (22)
Surface148m²
Coût Total181 240€
Loyer Annuel14 006€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 594,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 148 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 490 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée équipée

Laissez-vous séduire par le charme de cette belle maison en pierres de 148 m2 habitable posée sur un terrain de 490 m2 sur la commune de Saint-Adrien. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un hall d'entrée, d'une cuisine équipée avec une arrière cuisine, un salon, un séjour, une salle de bain, une buanderie, et une chambre de plain-pied. A l'étage vous disposerez de trois chambres dont une avec une salle de bains et wc, côté pratique un garage attenant à la maison. Après remise au goût du jour, vous pourrez profiter du charme de cette belle construction traditionnelle. En exclusivité dans votre agence Jean-François Schindler Immobilier. Pour plus d'informations ou pour une visite contactez-nous Logement à consommation énergétique excessive: classe G. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Saint-Adrien
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22390
Coordonnées : 48.479940, -3.134210
Total : 181 240€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 86 200€
Valeur du bien : 174 200€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14006€/an
Fourchette totale : 936€ - 1455€/mois
Fourchette annuelle : 11234€ - 17462€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :194 737 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-106 737€ (-54.8%)
Marge achat-revente :13 497€ (6.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 982,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 834,65€
Coût de l'assurance :21 748,80€
Taxe foncière : 1 400,61€/an
Soit par mois : 116,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5.25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 200 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 800€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 100€/m² = 14800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5.25 m² × 1000€/m² = 5250€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:6 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Adrien (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 006 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 788 €
Revenus locatifs : +14 006 €
Charges déductibles : -94 788 €
Résultat foncier Année 1 : -80 782 €(Déficit de 80 782 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 382 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 588 €/an
Revenus locatifs : +14 006 €
Charges déductibles : -8 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59382.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 006 €94 794 €6 324 €-80 788 €21 400 €59 388 €59 388 €
214 286 €8 429 €6 159 €5 857 €--53 531 €
314 572 €8 258 €5 988 €6 313 €--47 218 €
414 863 €8 081 €5 811 €6 782 €--40 436 €
515 161 €7 898 €5 627 €7 263 €--33 173 €
615 464 €7 708 €5 437 €7 756 €--25 417 €
715 773 €7 511 €5 241 €8 262 €--17 155 €
816 089 €7 307 €5 037 €8 781 €--8 374 €
916 410 €7 096 €4 826 €9 314 €---
1016 739 €6 877 €4 607 €9 861 €---
1117 073 €6 651 €4 380 €10 423 €---
1217 415 €6 416 €4 146 €10 999 €---
1317 763 €6 173 €3 902 €11 590 €---
1418 118 €5 921 €3 651 €12 197 €---
1518 481 €5 660 €3 390 €12 821 €---
1618 850 €5 390 €3 119 €13 461 €---
1719 227 €5 110 €2 839 €14 117 €---
1819 612 €4 820 €2 549 €14 792 €---
1920 004 €4 519 €2 249 €15 485 €---
2020 404 €4 208 €1 938 €16 196 €---
2120 812 €3 886 €1 615 €16 926 €---
2221 229 €3 552 €1 281 €17 677 €---
2321 653 €3 206 €936 €18 447 €---
2422 086 €2 848 €577 €19 238 €---
2522 528 €2 477 €206 €20 051 €---
TOTAL448 620 €234 799 €91 835 €213 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941 €-6 420 €+9 361 €
2+2 941 €0 €+2 941 €
3+2 941 €0 €+2 941 €
4+2 941 €0 €+2 941 €
5+2 941 €0 €+2 941 €
6+2 941 €0 €+2 941 €
7+2 941 €0 €+2 941 €
8+2 941 €0 €+2 941 €
9+2 941 €+282 €+2 659 €
10+2 941 €+2 958 €-17 €
11+2 941 €+3 127 €-186 €
12+2 941 €+3 300 €-359 €
13+2 941 €+3 477 €-536 €
14+2 941 €+3 659 €-718 €
15+2 941 €+3 846 €-905 €
16+2 941 €+4 038 €-1 097 €
17+2 941 €+4 235 €-1 294 €
18+2 941 €+4 438 €-1 497 €
19+2 941 €+4 645 €-1 704 €
20+2 941 €+4 859 €-1 918 €
21+2 941 €+5 078 €-2 137 €
22+2 941 €+5 303 €-2 362 €
23+2 941 €+5 534 €-2 593 €
24+2 941 €+5 772 €-2 831 €
25+2 941 €+6 015 €-3 074 €
Total+73 525 €+64 146 €+9 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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