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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMarin (74)
Surface330m²
Coût Total757 800€
Loyer Annuel73 168€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+1 572€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 630 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 1 909,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 60 m²), 4 chambres, 13 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 10 parkings, Balcon, Jardin, Terrasse

Exclusivité, nous vous proposons, sur la commune de Marin, située à 10 minutes de Thonon et d'Évian, entre Genève et Lausanne, desservie par les transports routiers et navettes jusqu'au débarcadère, cet ancien corps de ferme de 330 m², au coeur d'un secteur agricole et préservé, ayant bénéficié d'une rénovation intégrale.

Découvrez ce lieu de vie où l'histoire rencontre la modernité : Espace de vie de 60 m² lumineux grâce à son exposition Sud et Ouest agrémenté d'une cheminée et accès à la terrasse exposée Ouest. 4 chambres dont 2 de 35 m² toutes avec placard, une mezzanine, une salle de bains et une salle d'eau. Terrain de 2037 m², un garage principal de 130 m² un garage double en annexe de 50 m² (entièrement transformable en habitation, maison d'amis, bureau pour profession libérale, location...) Grenier de 80m² au sol Véritable atout pour les collectionneurs passionnés de mécanique, les artisanats ou investisseurs. Ce bien rare à la vente offre une cohérence entre qualité de rénovation et générosité des volumes, c'est un produit qui concilie l'âme d'une bâtisse avec les standards d'une maison contemporaine tout en offrant fonctionnalités et espaces de stockage. Contactez-nous pour tout renseignement complémentaire ainsi que pour organiser une visite. Exclusivité !

Ville : Marin
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74200
Coordonnées : 46.373476, 6.526611
Total : 757 800€
Prix d'acquisition : 630 000€
Travaux : 77 400€
Valeur du bien : 707 400€
Frais de notaire : 50 400€
Coût estimé : 50 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330m²
Loyer prédit : 18.48€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 24.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 6097€/mois
Loyer annuel estimé : 73168€/an
Fourchette totale : 4564€ - 8145€/mois
Fourchette annuelle : 54771€ - 97743€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 12.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 570,19 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 178 163 €
Prix d'achat :630 000 €
Décote à l'achat :-548 163€ (-46.5%)
Marge achat-revente :420 363€ (35.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :757 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 700,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :214,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 915,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :352 468,07€
Coût de l'assurance :64 413,00€
Taxe foncière : 7 316,75€/an
Soit par mois : 609,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 097,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 525,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 571,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol à rafraîchir pour amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser les espaces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 400 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:26 400€
    Isolation combles: 330 m² × 80€/m² = 26400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 600€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 73 168 €/an
Calcul : 6 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 757 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 577 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 752 €
Revenus locatifs : +73 168 €
Charges déductibles : -111 752 €
Résultat foncier Année 1 : -38 585 €(Déficit de 38 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 34 352 €/an
Revenus locatifs : +73 168 €
Charges déductibles : -34 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 38 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17184.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 630 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 409 500 €(65% de 630 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 891 €/an
Calcul : 409 500 € × 3,636% = 14 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
173 168 €111 776 €24 483 €-38 609 €21 400 €17 209 €17 209 €
274 631 €33 715 €23 822 €40 916 €---
376 124 €33 031 €23 138 €43 092 €---
477 646 €32 325 €22 432 €45 321 €---
579 199 €31 596 €21 703 €47 603 €---
680 783 €30 842 €20 949 €49 941 €---
782 399 €30 063 €20 170 €52 335 €---
884 047 €29 259 €19 365 €54 788 €---
985 727 €28 427 €18 534 €57 300 €---
1087 442 €27 568 €17 675 €59 874 €---
1189 191 €26 681 €16 787 €62 510 €---
1290 975 €25 764 €15 870 €65 211 €---
1392 794 €24 816 €14 923 €67 978 €---
1494 650 €23 838 €13 944 €70 812 €---
1596 543 €22 826 €12 933 €73 717 €---
1698 474 €21 781 €11 888 €76 693 €---
17100 443 €20 702 €10 808 €79 742 €---
18102 452 €19 586 €9 693 €82 866 €---
19104 501 €18 434 €8 541 €86 067 €---
20106 591 €17 243 €7 350 €89 348 €---
21108 723 €16 013 €6 120 €92 710 €---
22110 898 €14 742 €4 849 €96 156 €---
23113 116 €13 429 €3 535 €99 687 €---
24115 378 €12 072 €2 179 €103 306 €---
25117 685 €10 670 €777 €107 015 €---
TOTAL2 343 578 €677 200 €352 468 €1 666 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 666 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 73 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 365 €-6 420 €+21 785 €
2+15 365 €+7 112 €+8 253 €
3+15 365 €+12 928 €+2 437 €
4+15 365 €+13 596 €+1 769 €
5+15 365 €+14 281 €+1 084 €
6+15 365 €+14 982 €+383 €
7+15 365 €+15 701 €-336 €
8+15 365 €+16 436 €-1 071 €
9+15 365 €+17 190 €-1 825 €
10+15 365 €+17 962 €-2 597 €
11+15 365 €+18 753 €-3 388 €
12+15 365 €+19 563 €-4 198 €
13+15 365 €+20 393 €-5 028 €
14+15 365 €+21 244 €-5 879 €
15+15 365 €+22 115 €-6 750 €
16+15 365 €+23 008 €-7 643 €
17+15 365 €+23 922 €-8 557 €
18+15 365 €+24 860 €-9 495 €
19+15 365 €+25 820 €-10 455 €
20+15 365 €+26 804 €-11 439 €
21+15 365 €+27 813 €-12 448 €
22+15 365 €+28 847 €-13 482 €
23+15 365 €+29 906 €-14 541 €
24+15 365 €+30 992 €-15 627 €
25+15 365 €+32 105 €-16 740 €
Total+384 125 €+499 914 €+-115 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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