Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 71 m²

VilleBonneuil-sur-Marne (94)
Surface71
Coût Total217 770
Loyer Annuel15 251
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-300
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 507,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 71 m² - Appartement Bonneuil Sur Marne 4 pièce(s) 71,16 m2

Bonneuil-sur-Marne - Au pied des commerces du nouveau quartier République et des transports (7 minutes en bus et 15 minutes à pied du métro 8 Pointe du Lac et 10 minutes en bus du RER A Sucy-Bonneuil ), au 3ème étage d'un immeuble avec gardien, sécurisé et ravalé en 2021, Laforêt Bonneuil vous propose de découvrir en Exclusivité ce 4 pièces traversant de 71,16m² comprenant une entrée, un séjour exposé Sud-Est ouvrant sur un balcon, une cuisine indépendante, aménagée et équipée, 3 chambres, une salle d'eau, un WC séparé et un dressing. Appartement lumineux, calme et bien entretenu. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir. Vendu avec une cave. N'attendez pas pour le visiter, contactez Mathieu Brérard au [Coordonnées masquées]. Copropriété de 239 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3864 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1996 Date de réalisation du diagnostic : 11/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 239 Charges prévisionnelles annuelles : 3864 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bonneuil-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94380
Coordonnées : 48.766010, 2.479840
Total : 217 770
Prix d'acquisition : 178 000
Travaux : 25 530
Valeur du bien : 203 530
Frais de notaire : 14 240
Coût estimé : 14 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 17.90€/m²/mois
Fourchette : 13.54€ - 23.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15251€/an
Fourchette totale : 961€ - 1680€/mois
Fourchette annuelle : 11537€ - 20160€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 815,79 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 921
Prix d'achat :178 000
Décote à l'achat :-92 921 (-34.3%)
Marge achat-revente :53 151€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 066,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,44€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 121,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 326,79
Coût de l'assurance :16 332,75
Taxe foncière : 1 525,07€/an
Soit par mois : 127,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 322,00€/mois
Soit par an : 3 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 270,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 570,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-299,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Mise aux normes électrique nécessaire pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 530(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 550
    Carrelage murs (5 m²): 70€/m² × 5 = 350€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Main d'œuvre: 2500€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:5 380
    Parquet flottant (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Peinture (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Électricité:3 600
    Mise aux normes électricité (3 chambres): 100€/m² × 36 = 3600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneuil-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 251 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 770 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 864 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 530
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 666
Revenus locatifs : +15 251
Charges déductibles : -38 666
Résultat foncier Année 1 : -23 415(Déficit de 23 415 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 715
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 136 €/an
Revenus locatifs : +15 251
Charges déductibles : -13 136
Résultat foncier Années 2+ : 2 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12715.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 25138 6737 101-23 42210 700 €12 722 €12 722 €
215 55612 9526 9102 604--10 119 €
315 86712 7546 7123 112--7 006 €
416 18412 5506 5083 634--3 373 €
516 50812 3396 2974 168---
616 83812 1216 0794 717---
717 17511 8965 8545 279---
817 51811 6635 6215 855---
917 86911 4235 3806 446---
1018 22611 1745 1327 052---
1118 59010 9174 8747 674---
1218 96210 6514 6098 311---
1319 34210 3774 3348 965---
1419 72810 0934 0509 635---
1520 1239 8003 75710 323---
1620 5259 4963 45411 029---
1720 9369 1833 14111 753---
1821 3558 8592 81712 495---
1921 7828 5252 48313 257---
2022 2178 1792 13714 038---
2122 6627 8221 77914 840---
2223 1157 4521 41015 663---
2323 5777 0711 02816 507---
2424 0496 67663417 373---
2524 5306 26822618 261---
TOTAL488 483278 916102 327209 56710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 567
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203-3 210+6 413
2+3 2030+3 203
3+3 2030+3 203
4+3 2030+3 203
5+3 203+239+2 964
6+3 203+1 415+1 788
7+3 203+1 584+1 619
8+3 203+1 756+1 447
9+3 203+1 934+1 269
10+3 203+2 116+1 087
11+3 203+2 302+901
12+3 203+2 493+710
13+3 203+2 689+514
14+3 203+2 891+312
15+3 203+3 097+106
16+3 203+3 309-106
17+3 203+3 526-323
18+3 203+3 749-546
19+3 203+3 977-774
20+3 203+4 211-1 008
21+3 203+4 452-1 249
22+3 203+4 699-1 496
23+3 203+4 952-1 749
24+3 203+5 212-2 009
25+3 203+5 478-2 275
Total+80 075+62 870+17 205
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →