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Maison 4 pièces 81 m²

VilleTrémorel (22)
Surface81m²
Coût Total136 369€
Loyer Annuel7 190€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 990 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 938,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 81 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SAS MSVM, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - TREMOREL (22230)

TREMOREL - EXCLUSIVITE, maison de 78 m² hab. , vous offrant une entrée, une cuisine/séjour avec cheminée, un salon, une salle d'eau, un wc, un cellier. A l'étage 2 chambres et greniers. Dépendance à l'arrière sur un terrain de 1897m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SAS MSVM, notaires associés - Notaires à Montfort-sur-Meu - N° SIRET : 30455663200020

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Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Trémorel
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22230
Coordonnées : 48.175976, -2.312255
Total : 136 369€
Prix d'acquisition : 75 990€
Travaux : 54 300€
Valeur du bien : 130 290€
Frais de notaire : 6 079€
Coût estimé : 6 079€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7190€/an
Fourchette totale : 475€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5701€ - 9067€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 265,88 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :102 536 €
Prix d'achat :75 990 €
Décote à l'achat :-26 546€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-33 833€ (-33.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 369€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 704,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 427,97€
Coût de l'assurance :11 591,37€
Taxe foncière : 718,99€/an
Soit par mois : 59,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec carrelage usé et traces d'humidité nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres avec revêtements à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 100€
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 100€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Peinture murs et plafonds + réfection électricité: 1 salon × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trémorel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 190 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 369 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 884 €
Revenus locatifs : +7 190 €
Charges déductibles : -59 884 €
Résultat foncier Année 1 : -52 694 €(Déficit de 52 694 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 294 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 584 €/an
Revenus locatifs : +7 190 €
Charges déductibles : -5 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 606 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31294.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 394 €(65% de 75 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 394 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 190 €59 888 €4 406 €-52 699 €21 400 €31 299 €31 299 €
27 334 €5 469 €4 287 €1 864 €--29 434 €
37 480 €5 346 €4 164 €2 134 €--27 300 €
47 630 €5 219 €4 037 €2 411 €--24 890 €
57 783 €5 088 €3 905 €2 695 €--22 195 €
67 938 €4 952 €3 770 €2 986 €--19 209 €
78 097 €4 812 €3 630 €3 285 €--15 925 €
88 259 €4 667 €3 485 €3 591 €--12 333 €
98 424 €4 518 €3 335 €3 906 €--8 427 €
108 593 €4 363 €3 181 €4 229 €--4 198 €
118 764 €4 204 €3 021 €4 561 €---
128 940 €4 039 €2 856 €4 901 €---
139 119 €3 868 €2 685 €5 250 €---
149 301 €3 692 €2 509 €5 609 €---
159 487 €3 510 €2 327 €5 977 €---
169 677 €3 322 €2 139 €6 355 €---
179 870 €3 128 €1 945 €6 743 €---
1810 068 €2 927 €1 744 €7 141 €---
1910 269 €2 720 €1 537 €7 549 €---
2010 474 €2 505 €1 323 €7 969 €---
2110 684 €2 284 €1 101 €8 400 €---
2210 898 €2 055 €873 €8 842 €---
2311 115 €1 819 €636 €9 297 €---
2411 338 €1 575 €392 €9 763 €---
2511 565 €1 322 €140 €10 242 €---
TOTAL230 296 €147 294 €63 428 €83 001 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 510 €-6 420 €+7 930 €
2+1 510 €0 €+1 510 €
3+1 510 €0 €+1 510 €
4+1 510 €0 €+1 510 €
5+1 510 €0 €+1 510 €
6+1 510 €0 €+1 510 €
7+1 510 €0 €+1 510 €
8+1 510 €0 €+1 510 €
9+1 510 €0 €+1 510 €
10+1 510 €0 €+1 510 €
11+1 510 €+109 €+1 401 €
12+1 510 €+1 470 €+40 €
13+1 510 €+1 575 €-65 €
14+1 510 €+1 683 €-173 €
15+1 510 €+1 793 €-283 €
16+1 510 €+1 906 €-396 €
17+1 510 €+2 023 €-513 €
18+1 510 €+2 142 €-632 €
19+1 510 €+2 265 €-755 €
20+1 510 €+2 391 €-881 €
21+1 510 €+2 520 €-1 010 €
22+1 510 €+2 653 €-1 143 €
23+1 510 €+2 789 €-1 279 €
24+1 510 €+2 929 €-1 419 €
25+1 510 €+3 073 €-1 563 €
Total+37 750 €+24 900 €+12 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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