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Appartement à vendre

VilleGuerche-de-Bretagne (35)
Surface240m²
Coût Total288 985€
Loyer Annuel24 609€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 060 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 829,42 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A La Guerche De Bretagne, en plein centre-ville, découvrez cet appartement à rafraichir de 240 m² avec garage. Vous trouverez en rez-de-chaussée une entrée privative avec un ascenseur privée, une pièce de reserve, une cave et un garage, A l' étage, vous profiterez d' une grande cuisine, un salon de 56 m², 3 chambres, un dressing, 2 salles d'eau. Profitez de grand volume en étant dans le centre-ville (4.77 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 11 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1513.58 euros.

Ville : Guerche-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35130
Coordonnées : 47.943570, -1.208500
Total : 288 985€
Prix d'acquisition : 199 060€
Travaux : 74 000€
Valeur du bien : 273 060€
Frais de notaire : 15 925€
Coût estimé : 15 925€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2051€/mois
Loyer annuel estimé : 24609€/an
Fourchette totale : 1673€ - 2513€/mois
Fourchette annuelle : 20080€ - 30160€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,52 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :244 445 €
Prix d'achat :199 060 €
Décote à l'achat :-45 385€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-44 540€ (-18.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 985€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :67,43€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 495,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 473,62€
Coût de l'assurance :20 228,95€
Taxe foncière : 2 460,94€/an
Soit par mois : 205,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 126,15€/mois
Soit par an : 1 513,80€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 050,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 826,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :223,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 352 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur 240 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 240 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (moquette usée) et peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec moquette usée et papier peint ancien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon de 50 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour un appartement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer qu'il n'y a pas de plomb et que les évacuations sont fonctionnelles
Quantité: plomberie complète pour l'appartement
Raison: Normes de plomberie à respecter pour un appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Rénovation plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guerche-de-Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 609 €/an
Calcul : 2 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 985 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 461 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 514 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 427 €
Revenus locatifs : +24 609 €
Charges déductibles : -88 427 €
Résultat foncier Année 1 : -63 818 €(Déficit de 63 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 427 €/an
Revenus locatifs : +24 609 €
Charges déductibles : -14 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42417.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 060 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 389 €(65% de 199 060 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 705 €/an
Calcul : 129 389 € × 3,636% = 4 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 609 €88 436 €9 652 €-63 827 €21 400 €42 427 €42 427 €
225 102 €14 179 €9 395 €10 922 €--31 505 €
325 604 €13 914 €9 130 €11 690 €--19 815 €
426 116 €13 639 €8 855 €12 477 €--7 338 €
526 638 €13 354 €8 570 €13 284 €---
627 171 €13 060 €8 276 €14 111 €---
727 714 €12 756 €7 972 €14 958 €---
828 268 €12 441 €7 657 €15 827 €---
928 834 €12 116 €7 332 €16 718 €---
1029 410 €11 779 €6 995 €17 631 €---
1129 999 €11 431 €6 647 €18 568 €---
1230 599 €11 071 €6 287 €19 528 €---
1331 211 €10 698 €5 914 €20 512 €---
1431 835 €10 313 €5 529 €21 522 €---
1532 472 €9 914 €5 131 €22 557 €---
1633 121 €9 502 €4 718 €23 619 €---
1733 783 €9 076 €4 292 €24 708 €---
1834 459 €8 635 €3 851 €25 824 €---
1935 148 €8 179 €3 395 €26 970 €---
2035 851 €7 707 €2 923 €28 144 €---
2136 568 €7 219 €2 435 €29 349 €---
2237 300 €6 714 €1 930 €30 585 €---
2338 046 €6 192 €1 408 €31 854 €---
2438 807 €5 652 €868 €33 154 €---
2539 583 €5 094 €310 €34 489 €---
TOTAL788 246 €333 071 €139 474 €455 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 455 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 168 €-6 420 €+11 588 €
2+5 168 €0 €+5 168 €
3+5 168 €0 €+5 168 €
4+5 168 €0 €+5 168 €
5+5 168 €+1 784 €+3 384 €
6+5 168 €+4 233 €+935 €
7+5 168 €+4 487 €+681 €
8+5 168 €+4 748 €+420 €
9+5 168 €+5 015 €+153 €
10+5 168 €+5 289 €-121 €
11+5 168 €+5 570 €-402 €
12+5 168 €+5 858 €-690 €
13+5 168 €+6 154 €-986 €
14+5 168 €+6 457 €-1 289 €
15+5 168 €+6 767 €-1 599 €
16+5 168 €+7 086 €-1 918 €
17+5 168 €+7 412 €-2 244 €
18+5 168 €+7 747 €-2 579 €
19+5 168 €+8 091 €-2 923 €
20+5 168 €+8 443 €-3 275 €
21+5 168 €+8 805 €-3 637 €
22+5 168 €+9 176 €-4 008 €
23+5 168 €+9 556 €-4 388 €
24+5 168 €+9 946 €-4 778 €
25+5 168 €+10 347 €-5 179 €
Total+129 200 €+136 553 €+-7 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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