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vente maison 4 Pièce(s)

VilleSaint-Girons (09)
Surface95m²
Coût Total136 600€
Loyer Annuel9 005€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 842,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 4 pièces, 3 chambres, Cave, 1 salle de douche, Chauffage central au gaz, Frais d'agences inclus : 8,11% du prix

Maison de ville, mitoyenne de deux cotés, située dans une rue entièrement rénovée du centre-ville, proche de tous les commerces essentiels, sur 4 niveaux d'une superficie de 95 m² environ comprenant au RDC une entrée et une cuisine, à l'étage un séjour et une chambre (plancher en châtaigner), au deuxième étage une chambre lumineuse, une salle d'eau et des toilettes au troisième étage une chambre et une pièce aveugle. Chauffage et eau chaude sanitaire central gaz, menuiseries en PVC double vitrage. Possibilité de rendement locatif.

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.982417, 1.170915
Total : 136 600€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 50 200€
Valeur du bien : 130 200€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9005€/an
Fourchette totale : 572€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 6861€ - 11820€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 727,85 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :164 146 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-84 146€ (-51.3%)
Marge achat-revente :27 546€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :54,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 746,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 981,07€
Coût de l'assurance :16 392,00€
Taxe foncière : 900,52€/an
Soit par mois : 75,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 750,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 750€/m² = 15000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 installation complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 005 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 600 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 627 €
Revenus locatifs : +9 005 €
Charges déductibles : -56 627 €
Résultat foncier Année 1 : -47 621 €(Déficit de 47 621 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 36 921 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 427 €/an
Revenus locatifs : +9 005 €
Charges déductibles : -6 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 36921.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 005 €56 631 €4 875 €-47 626 €10 700 €36 926 €36 926 €
29 185 €6 305 €4 749 €2 880 €--34 046 €
39 369 €6 175 €4 619 €3 194 €--30 852 €
49 556 €6 040 €4 483 €3 517 €--27 335 €
59 748 €5 899 €4 343 €3 848 €--23 487 €
69 942 €5 754 €4 198 €4 188 €--19 298 €
710 141 €5 603 €4 047 €4 538 €--14 760 €
810 344 €5 447 €3 891 €4 897 €--9 863 €
910 551 €5 285 €3 729 €5 266 €--4 597 €
1010 762 €5 117 €3 561 €5 645 €---
1110 977 €4 943 €3 387 €6 034 €---
1211 197 €4 763 €3 207 €6 434 €---
1311 421 €4 576 €3 020 €6 845 €---
1411 649 €4 382 €2 826 €7 267 €---
1511 882 €4 181 €2 625 €7 701 €---
1612 120 €3 972 €2 416 €8 147 €---
1712 362 €3 756 €2 200 €8 606 €---
1812 609 €3 532 €1 976 €9 077 €---
1912 862 €3 300 €1 744 €9 562 €---
2013 119 €3 059 €1 503 €10 060 €---
2113 381 €2 810 €1 253 €10 572 €---
2213 649 €2 551 €995 €11 098 €---
2313 922 €2 283 €726 €11 639 €---
2414 200 €2 005 €448 €12 196 €---
2514 484 €1 716 €160 €12 768 €---
TOTAL288 440 €160 086 €70 981 €128 353 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 891 €-3 210 €+5 101 €
2+1 891 €0 €+1 891 €
3+1 891 €0 €+1 891 €
4+1 891 €0 €+1 891 €
5+1 891 €0 €+1 891 €
6+1 891 €0 €+1 891 €
7+1 891 €0 €+1 891 €
8+1 891 €0 €+1 891 €
9+1 891 €0 €+1 891 €
10+1 891 €+314 €+1 577 €
11+1 891 €+1 810 €+81 €
12+1 891 €+1 930 €-39 €
13+1 891 €+2 054 €-163 €
14+1 891 €+2 180 €-289 €
15+1 891 €+2 310 €-419 €
16+1 891 €+2 444 €-553 €
17+1 891 €+2 582 €-691 €
18+1 891 €+2 723 €-832 €
19+1 891 €+2 868 €-977 €
20+1 891 €+3 018 €-1 127 €
21+1 891 €+3 171 €-1 280 €
22+1 891 €+3 329 €-1 438 €
23+1 891 €+3 492 €-1 601 €
24+1 891 €+3 659 €-1 768 €
25+1 891 €+3 830 €-1 939 €
Total+47 275 €+38 506 €+8 769 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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