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Achat propriété

Bien expiré
VilleChermignac (17)
Surface437m²
Coût Total629 790€
Loyer Annuel44 160€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 538 000 €
Surface : 437 m²
Prix au m² : 1 231,12 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Piscine, Cheminée, Surface de 437 m², 14 Pièces, 10 Chambres, 2 Salles de bain, 3 Salles d'eau, 6 Toilettes, Chauffage individuel, 1 Parking, Terrain de 1380 m², Calme

À moins de 5 km de Saintes, sur la commune de Chermignac, cette propriété entièrement rénovée en 2021 offre des volumes exceptionnels et une organisation idéale pour une grande famille, une vie multigénérationnelle ou un projet combinant résidence principale et espaces indépendants.

Derrière sa discrétion extérieure se déploient plus de 420 m² habitables aux proportions rares : de vastes pièces de vie lumineuses, 10 chambres, 6 salles d'eau et de bains, 3 cuisines, et une configuration permettant jusqu'à trois espaces totalement indépendants, sans perdre la cohérence du lieu de vie.

À l'extérieur, le terrain clos de 1 380 m², facile d'entretien, accueille une piscine semi-enterrée en composite avec son poolhouse, ainsi qu'un atelier de plus de 25 m² idéal pour les amateurs de bricolage ou le stockage.

La rénovation récente (couverture, chauffage, isolation, décoration..) permet une installation immédiate. La production solaire contribue à la maîtrise des coûts énergétiques.

Située dans un environnement calme et hors zone inondable, cette propriété réunit espace, modularité et qualité de vie, dans un secteur recherché aux portes de Saintes.

Contactez nous pour apprécier pleinement le potentiel de ce bien rare par ses volumes et sa polyvalence. Référence agence : 680

Ville : Chermignac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17460
Coordonnées : 45.691530, -0.679020
Total : 629 790€
Prix d'acquisition : 538 000€
Travaux : 48 750€
Valeur du bien : 586 750€
Frais de notaire : 43 040€
Coût estimé : 43 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 437m²
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 3680€/mois
Loyer annuel estimé : 44160€/an
Fourchette totale : 3000€ - 4514€/mois
Fourchette annuelle : 36000€ - 54169€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :629 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 112,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :183,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 296,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :303 957,27€
Coût de l'assurance :55 106,63€
Taxe foncière : 4 416,00€/an
Soit par mois : 368,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 680,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 664,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 103 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, plomberie, électricité
Quantité: 6 salles de bain (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'ensemble des chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'ensemble des chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'ensemble des salons

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 750 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 21000€ = 21000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 × 2000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Pose de revêtement de sol: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (parquet flottant, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture des murs et plafonds: 160 m² × 30€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Chermignac). Coefficients régionaux appliqués pour les matériaux et la main d'œuvre. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 160 €/an
Calcul : 3 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 629 790 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 204 €/an
Calcul : 184 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 386 €
Revenus locatifs : +44 160 €
Charges déductibles : -76 386 €
Résultat foncier Année 1 : -32 226 €(Déficit de 32 226 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 526 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 636 €/an
Revenus locatifs : +44 160 €
Charges déductibles : -27 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 524 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21525.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 538 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 349 700 €(65% de 538 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 716 €/an
Calcul : 349 700 € × 3,636% = 12 716 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 160 €76 406 €21 036 €-32 246 €10 700 €21 546 €21 546 €
245 043 €27 096 €20 476 €17 947 €--3 599 €
345 944 €26 517 €19 896 €19 427 €---
446 863 €25 918 €19 297 €20 945 €---
547 800 €25 298 €18 678 €22 502 €---
648 756 €24 657 €18 037 €24 099 €---
749 731 €23 994 €17 374 €25 738 €---
850 726 €23 308 €16 688 €27 418 €---
951 740 €22 599 €15 978 €29 142 €---
1052 775 €21 865 €15 245 €30 910 €---
1153 831 €21 106 €14 486 €32 725 €---
1254 907 €20 321 €13 701 €34 586 €---
1356 006 €19 510 €12 889 €36 496 €---
1457 126 €18 670 €12 050 €38 456 €---
1558 268 €17 801 €11 181 €40 467 €---
1659 434 €16 903 €10 283 €42 531 €---
1760 622 €15 974 €9 354 €44 648 €---
1861 835 €15 013 €8 392 €46 822 €---
1963 071 €14 019 €7 398 €49 053 €---
2064 333 €12 990 €6 370 €51 342 €---
2165 619 €11 927 €5 307 €53 692 €---
2266 932 €10 827 €4 207 €56 105 €---
2368 270 €9 689 €3 069 €58 581 €---
2469 636 €8 512 €1 892 €61 123 €---
2571 029 €7 295 €675 €63 733 €---
TOTAL1 414 457 €518 214 €303 957 €896 243 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 896 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 274 €-3 210 €+12 484 €
2+9 274 €0 €+9 274 €
3+9 274 €+4 749 €+4 525 €
4+9 274 €+6 284 €+2 990 €
5+9 274 €+6 751 €+2 523 €
6+9 274 €+7 230 €+2 044 €
7+9 274 €+7 721 €+1 553 €
8+9 274 €+8 225 €+1 049 €
9+9 274 €+8 743 €+531 €
10+9 274 €+9 273 €+1 €
11+9 274 €+9 817 €-543 €
12+9 274 €+10 376 €-1 102 €
13+9 274 €+10 949 €-1 675 €
14+9 274 €+11 537 €-2 263 €
15+9 274 €+12 140 €-2 866 €
16+9 274 €+12 759 €-3 485 €
17+9 274 €+13 395 €-4 121 €
18+9 274 €+14 047 €-4 773 €
19+9 274 €+14 716 €-5 442 €
20+9 274 €+15 403 €-6 129 €
21+9 274 €+16 108 €-6 834 €
22+9 274 €+16 831 €-7 557 €
23+9 274 €+17 574 €-8 300 €
24+9 274 €+18 337 €-9 063 €
25+9 274 €+19 120 €-9 846 €
Total+231 850 €+268 873 €+-37 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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