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Achat propriété

Bien expiré
VilleChermignac (17)
Surface437
Coût Total629 790
Loyer Annuel44 160
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 538 000 €
Surface : 437 m²
Prix au m² : 1 231,12 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Piscine, Cheminée, Surface de 437 m², 14 Pièces, 10 Chambres, 2 Salles de bain, 3 Salles d'eau, 6 Toilettes, Chauffage individuel, 1 Parking, Terrain de 1380 m², Calme

À moins de 5 km de Saintes, sur la commune de Chermignac, cette propriété entièrement rénovée en 2021 offre des volumes exceptionnels et une organisation idéale pour une grande famille, une vie multigénérationnelle ou un projet combinant résidence principale et espaces indépendants.

Derrière sa discrétion extérieure se déploient plus de 420 m² habitables aux proportions rares : de vastes pièces de vie lumineuses, 10 chambres, 6 salles d'eau et de bains, 3 cuisines, et une configuration permettant jusqu'à trois espaces totalement indépendants, sans perdre la cohérence du lieu de vie.

À l'extérieur, le terrain clos de 1 380 m², facile d'entretien, accueille une piscine semi-enterrée en composite avec son poolhouse, ainsi qu'un atelier de plus de 25 m² idéal pour les amateurs de bricolage ou le stockage.

La rénovation récente (couverture, chauffage, isolation, décoration..) permet une installation immédiate. La production solaire contribue à la maîtrise des coûts énergétiques.

Située dans un environnement calme et hors zone inondable, cette propriété réunit espace, modularité et qualité de vie, dans un secteur recherché aux portes de Saintes.

Contactez nous pour apprécier pleinement le potentiel de ce bien rare par ses volumes et sa polyvalence. Référence agence : 680

Ville : Chermignac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17460
Coordonnées : 45.691530, -0.679020
Total : 629 790
Prix d'acquisition : 538 000
Travaux : 48 750
Valeur du bien : 586 750
Frais de notaire : 43 040
Coût estimé : 43 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 437
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 3680€/mois
Loyer annuel estimé : 44160€/an
Fourchette totale : 3000€ - 4514€/mois
Fourchette annuelle : 36000€ - 54169€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :629 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 112,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :183,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 296,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :303 957,27
Coût de l'assurance :55 106,63
Taxe foncière : 4 416,00€/an
Soit par mois : 368,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 680,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 664,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 103 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, plomberie, électricité
Quantité: 6 salles de bain (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'ensemble des chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 160 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'ensemble des chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'ensemble des salons

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 750(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000
    Rénovation complète cuisine: 1 × 21000€ = 21000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 × 2000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Pose de revêtement de sol: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (parquet flottant, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800
    Peinture des murs et plafonds: 160 m² × 30€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Chermignac). Coefficients régionaux appliqués pour les matériaux et la main d'œuvre. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 160 €/an
Calcul : 3 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 629 790 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 204 €/an
Calcul : 184 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 386
Revenus locatifs : +44 160
Charges déductibles : -76 386
Résultat foncier Année 1 : -32 226(Déficit de 32 226 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 21 526
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 636 €/an
Revenus locatifs : +44 160
Charges déductibles : -27 636
Résultat foncier Années 2+ : 16 524 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21525.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 538 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 349 700(65% de 538 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 716 €/an
Calcul : 349 700 € × 3,636% = 12 716
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 16076 40621 036-32 24610 700 €21 546 €21 546 €
245 04327 09620 47617 947--3 599 €
345 94426 51719 89619 427---
446 86325 91819 29720 945---
547 80025 29818 67822 502---
648 75624 65718 03724 099---
749 73123 99417 37425 738---
850 72623 30816 68827 418---
951 74022 59915 97829 142---
1052 77521 86515 24530 910---
1153 83121 10614 48632 725---
1254 90720 32113 70134 586---
1356 00619 51012 88936 496---
1457 12618 67012 05038 456---
1558 26817 80111 18140 467---
1659 43416 90310 28342 531---
1760 62215 9749 35444 648---
1861 83515 0138 39246 822---
1963 07114 0197 39849 053---
2064 33312 9906 37051 342---
2165 61911 9275 30753 692---
2266 93210 8274 20756 105---
2368 2709 6893 06958 581---
2469 6368 5121 89261 123---
2571 0297 29567563 733---
TOTAL1 414 457518 214303 957896 24310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 896 243
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 274-3 210+12 484
2+9 2740+9 274
3+9 274+4 749+4 525
4+9 274+6 284+2 990
5+9 274+6 751+2 523
6+9 274+7 230+2 044
7+9 274+7 721+1 553
8+9 274+8 225+1 049
9+9 274+8 743+531
10+9 274+9 273+1
11+9 274+9 817-543
12+9 274+10 376-1 102
13+9 274+10 949-1 675
14+9 274+11 537-2 263
15+9 274+12 140-2 866
16+9 274+12 759-3 485
17+9 274+13 395-4 121
18+9 274+14 047-4 773
19+9 274+14 716-5 442
20+9 274+15 403-6 129
21+9 274+16 108-6 834
22+9 274+16 831-7 557
23+9 274+17 574-8 300
24+9 274+18 337-9 063
25+9 274+19 120-9 846
Total+231 850+268 873+-37 023
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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