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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSoyaux (16)
Surface82m²
Coût Total151 140€
Loyer Annuel8 694€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 993,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 82 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Terrain de 119 m², Travaux

A proximité des bus et commodité, maison à rénover entièrement comprenant en rdc: entrée, salon/séjour, cuisine, wc, terrasse et garage. A l'étage, un palier dessert 3 chambres et salle d'eau. Terrain clos d'environ 119 m². Travaux à prévoir: huisseries, couverture, électricité, isolation, chauffage, décoration et aménagement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Soyaux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16800
Coordonnées : 45.644050, 0.202420
Total : 151 140€
Prix d'acquisition : 81 500€
Travaux : 63 120€
Valeur du bien : 144 620€
Frais de notaire : 6 520€
Coût estimé : 6 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8694€/an
Fourchette totale : 559€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6706€ - 11270€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 791,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 428,26€
Coût de l'assurance :12 846,90€
Taxe foncière : 869,37€/an
Soit par mois : 72,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 724,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité ancienne - nécessité de mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: 1 maison
Raison: Plomberie ancienne - nécessité de mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et usés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et peinture du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 120 €(770 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Réfection complète plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soyaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 694 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 577 €
Revenus locatifs : +8 694 €
Charges déductibles : -69 577 €
Résultat foncier Année 1 : -60 883 €(Déficit de 60 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 457 €/an
Revenus locatifs : +8 694 €
Charges déductibles : -6 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39482.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 975 €(65% de 81 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 975 € × 3,636% = 1 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 694 €69 582 €5 078 €-60 888 €21 400 €39 488 €39 488 €
28 868 €6 327 €4 943 €2 541 €--36 947 €
39 045 €6 187 €4 804 €2 858 €--34 089 €
49 226 €6 043 €4 660 €3 183 €--30 906 €
59 410 €5 894 €4 510 €3 517 €--27 390 €
69 599 €5 739 €4 356 €3 859 €--23 530 €
79 791 €5 579 €4 196 €4 211 €--19 319 €
89 986 €5 414 €4 031 €4 572 €--14 747 €
910 186 €5 243 €3 860 €4 943 €--9 804 €
1010 390 €5 066 €3 683 €5 324 €--4 480 €
1110 598 €4 883 €3 500 €5 714 €---
1210 810 €4 694 €3 310 €6 116 €---
1311 026 €4 498 €3 115 €6 528 €---
1411 246 €4 295 €2 912 €6 951 €---
1511 471 €4 086 €2 702 €7 386 €---
1611 701 €3 869 €2 485 €7 832 €---
1711 935 €3 644 €2 261 €8 290 €---
1812 173 €3 412 €2 029 €8 761 €---
1912 417 €3 172 €1 789 €9 245 €---
2012 665 €2 924 €1 540 €9 742 €---
2112 918 €2 666 €1 283 €10 252 €---
2213 177 €2 401 €1 017 €10 776 €---
2313 440 €2 126 €742 €11 315 €---
2413 709 €1 841 €458 €11 868 €---
2513 983 €1 547 €163 €12 437 €---
TOTAL278 462 €171 129 €73 428 €107 332 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 332 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 826 €-6 420 €+8 246 €
2+1 826 €0 €+1 826 €
3+1 826 €0 €+1 826 €
4+1 826 €0 €+1 826 €
5+1 826 €0 €+1 826 €
6+1 826 €0 €+1 826 €
7+1 826 €0 €+1 826 €
8+1 826 €0 €+1 826 €
9+1 826 €0 €+1 826 €
10+1 826 €0 €+1 826 €
11+1 826 €+370 €+1 456 €
12+1 826 €+1 835 €-9 €
13+1 826 €+1 958 €-132 €
14+1 826 €+2 085 €-259 €
15+1 826 €+2 216 €-390 €
16+1 826 €+2 350 €-524 €
17+1 826 €+2 487 €-661 €
18+1 826 €+2 628 €-802 €
19+1 826 €+2 773 €-947 €
20+1 826 €+2 922 €-1 096 €
21+1 826 €+3 076 €-1 250 €
22+1 826 €+3 233 €-1 407 €
23+1 826 €+3 394 €-1 568 €
24+1 826 €+3 560 €-1 734 €
25+1 826 €+3 731 €-1 905 €
Total+45 650 €+32 200 €+13 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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