Appartement à vendre

Bien expiré

VilleJuvisy-sur-Orge (91)

Surface71.6m²

Coût Total219 020€

Loyer Annuel15 130€

Rentabilité6.91%

Cashflow/mois-309€

Prix : 169 000 €

Surface : 71.6 m²

Prix au m² : 2 360,34 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 3

Étage : 4

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Exposition ouest, Non meublé

Sur la commune de Juvisy sur Orge, venez découvrir cet appartement F3 de 71,59m² situé au 4ème et dernier étage d'une résidence bien entretenue et sécurisée. L'appartement comprend une entrée avec placards, une cuisine indépendante aménagée équipée, un grand séjour permettant la création d'une deuxième chambre si vous le souhaitez, dégagement avec penderies, une salle de bain, une belle chambre de 13,49m² et un WC indépendant. L'appartement bénéficie de deux grands balcons, l'un accessible depuis la cuisine et la chambre exposé EST et l'autre depuis le séjour exposé OUEST.

En lot annexe, une grande cave d'environ 13,88m² vous permet un espace de stockage supplémentaire.

Proposé à 169 000EUR, c'est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour organiser une visite dès aujourd'hui ! Référence agence : 422

Ville : Juvisy-sur-Orge

Département : Essonne

Région : Île-de-France

Code postal : 91260

Coordonnées : 48.693992, 2.378260

Total : 219 020€

Prix d'acquisition : 169 000€

Travaux : 36 500€

Valeur du bien : 205 500€

Frais de notaire : 13 520€

Coût estimé : 13 520€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 71.6m²

Loyer prédit : 17.61€/m²/mois

Fourchette : 14.99€ - 20.69€/m²/mois

Loyer total estimé : 1261€/mois

Loyer annuel estimé : 15130€/an

Fourchette totale : 1073€ - 1481€/mois

Fourchette annuelle : 12879€ - 17776€/an

Rentabilité brute :6.91%

Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.12%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :3 568,18 €/m²

Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :255 482 €

Prix d'achat :169 000 €

Décote à l'achat :-86 482€ (-33.9%)

Marge achat-revente :36 462€ (14.3%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :219 020€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,12€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.48%

Assurance emprunteur :65,71€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 1 159,82€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 215,36€

Coût de l'assurance :19 711,80€

Taxe foncière : 1 513,04€/an

Soit par mois : 126,09€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 284,00€/mois

Soit par an : 3 408,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 260,86€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 569,91€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-309,05€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 71.6 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (13.49 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Électricité

Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre

Quantité: 1 chambre

Raison: État 4/5 visible - mise aux normes électrique recommandée

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(510 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 600€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13600€ = 13600€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:8 400€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres - Peinture:600€
Peinture murs et plafonds chambre: 13.49 m² × 45€/m² = 607.05€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres - Électricité:1 200€
Mise aux normes électricité chambre: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 48€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois

Revenus locatifs annuels : 15 130 €/an

Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 526 €/an

Base de calcul : Emprunt de 219 020 € à 3.48% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 788 €/an

Calcul : 66 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 513 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 3 408 €/an

Calcul : 284 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 736 €

Revenus locatifs : +15 130 €

Charges déductibles : -49 736 €

Résultat foncier Année 1 : -34 605 €(Déficit de 34 605 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 13 205 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 236 €/an

Revenus locatifs : +15 130 €

Charges déductibles : -13 236 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 895 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13205.22 € reporté.

Prix d'achat du bien : 169 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 995 €/an

Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	15 130 €	49 743 €	7 533 €	-34 612 €	21 400 €	13 212 €	13 212 €
2	15 433 €	13 045 €	7 335 €	2 388 €	-	-	10 824 €
3	15 742 €	12 840 €	7 130 €	2 902 €	-	-	7 923 €
4	16 056 €	12 628 €	6 918 €	3 429 €	-	-	4 494 €
5	16 378 €	12 408 €	6 699 €	3 969 €	-	-	524 €
6	16 705 €	12 181 €	6 471 €	4 524 €	-	-	-
7	17 039 €	11 945 €	6 236 €	5 094 €	-	-	-
8	17 380 €	11 702 €	5 992 €	5 678 €	-	-	-
9	17 728 €	11 449 €	5 740 €	6 278 €	-	-	-
10	18 082 €	11 188 €	5 478 €	6 894 €	-	-	-
11	18 444 €	10 917 €	5 208 €	7 526 €	-	-	-
12	18 813 €	10 637 €	4 928 €	8 175 €	-	-	-
13	19 189 €	10 347 €	4 638 €	8 842 €	-	-	-
14	19 573 €	10 047 €	4 337 €	9 526 €	-	-	-
15	19 964 €	9 736 €	4 027 €	10 228 €	-	-	-
16	20 363 €	9 414 €	3 705 €	10 949 €	-	-	-
17	20 771 €	9 081 €	3 371 €	11 690 €	-	-	-
18	21 186 €	8 736 €	3 026 €	12 450 €	-	-	-
19	21 610 €	8 379 €	2 669 €	13 231 €	-	-	-
20	22 042 €	8 009 €	2 299 €	14 033 €	-	-	-
21	22 483 €	7 626 €	1 916 €	14 857 €	-	-	-
22	22 933 €	7 229 €	1 520 €	15 703 €	-	-	-
23	23 391 €	6 819 €	1 109 €	16 572 €	-	-	-
24	23 859 €	6 394 €	684 €	17 465 €	-	-	-
25	24 336 €	5 954 €	244 €	18 383 €	-	-	-
TOTAL	484 630 €	288 453 €	109 215 €	196 177 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 177 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 130 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 177 €	-6 420 €	+9 597 €
2	+3 177 €	0 €	+3 177 €
3	+3 177 €	0 €	+3 177 €
4	+3 177 €	0 €	+3 177 €
5	+3 177 €	0 €	+3 177 €
6	+3 177 €	+1 200 €	+1 977 €
7	+3 177 €	+1 528 €	+1 649 €
8	+3 177 €	+1 704 €	+1 473 €
9	+3 177 €	+1 884 €	+1 293 €
10	+3 177 €	+2 068 €	+1 109 €
11	+3 177 €	+2 258 €	+919 €
12	+3 177 €	+2 453 €	+724 €
13	+3 177 €	+2 653 €	+524 €
14	+3 177 €	+2 858 €	+319 €
15	+3 177 €	+3 068 €	+109 €
16	+3 177 €	+3 285 €	-108 €
17	+3 177 €	+3 507 €	-330 €
18	+3 177 €	+3 735 €	-558 €
19	+3 177 €	+3 969 €	-792 €
20	+3 177 €	+4 210 €	-1 033 €
21	+3 177 €	+4 457 €	-1 280 €
22	+3 177 €	+4 711 €	-1 534 €
23	+3 177 €	+4 972 €	-1 795 €
24	+3 177 €	+5 240 €	-2 063 €
25	+3 177 €	+5 515 €	-2 338 €
Total	+79 425 €	+58 853 €	+20 572 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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