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Appartement à vendre

VilleJuvisy-sur-Orge (91)
Surface71.6m²
Coût Total219 020€
Loyer Annuel15 130€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-309€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 71.6 m²
Prix au m² : 2 360,34 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Exposition ouest, Non meublé

Sur la commune de Juvisy sur Orge, venez découvrir cet appartement F3 de 71,59m² situé au 4ème et dernier étage d'une résidence bien entretenue et sécurisée. L'appartement comprend une entrée avec placards, une cuisine indépendante aménagée équipée, un grand séjour permettant la création d'une deuxième chambre si vous le souhaitez, dégagement avec penderies, une salle de bain, une belle chambre de 13,49m² et un WC indépendant. L'appartement bénéficie de deux grands balcons, l'un accessible depuis la cuisine et la chambre exposé EST et l'autre depuis le séjour exposé OUEST.

En lot annexe, une grande cave d'environ 13,88m² vous permet un espace de stockage supplémentaire.

Proposé à 169 000EUR, c'est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour organiser une visite dès aujourd'hui ! Référence agence : 422

Ville : Juvisy-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91260
Coordonnées : 48.693992, 2.378260
Total : 219 020€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 205 500€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.6m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.99€ - 20.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15130€/an
Fourchette totale : 1073€ - 1481€/mois
Fourchette annuelle : 12879€ - 17776€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 568,18 €/m²
Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 482 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-86 482€ (-33.9%)
Marge achat-revente :36 462€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :65,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 159,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 215,36€
Coût de l'assurance :19 711,80€
Taxe foncière : 1 513,04€/an
Soit par mois : 126,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 284,00€/mois
Soit par an : 3 408,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 260,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-309,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (13.49 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes électrique recommandée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13600€ = 13600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 13.49 m² × 45€/m² = 607.05€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité chambre: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 48€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 130 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 020 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 513 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 408 €/an
Calcul : 284 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 736 €
Revenus locatifs : +15 130 €
Charges déductibles : -49 736 €
Résultat foncier Année 1 : -34 605 €(Déficit de 34 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 205 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 236 €/an
Revenus locatifs : +15 130 €
Charges déductibles : -13 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13205.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 130 €49 743 €7 533 €-34 612 €21 400 €13 212 €13 212 €
215 433 €13 045 €7 335 €2 388 €--10 824 €
315 742 €12 840 €7 130 €2 902 €--7 923 €
416 056 €12 628 €6 918 €3 429 €--4 494 €
516 378 €12 408 €6 699 €3 969 €--524 €
616 705 €12 181 €6 471 €4 524 €---
717 039 €11 945 €6 236 €5 094 €---
817 380 €11 702 €5 992 €5 678 €---
917 728 €11 449 €5 740 €6 278 €---
1018 082 €11 188 €5 478 €6 894 €---
1118 444 €10 917 €5 208 €7 526 €---
1218 813 €10 637 €4 928 €8 175 €---
1319 189 €10 347 €4 638 €8 842 €---
1419 573 €10 047 €4 337 €9 526 €---
1519 964 €9 736 €4 027 €10 228 €---
1620 363 €9 414 €3 705 €10 949 €---
1720 771 €9 081 €3 371 €11 690 €---
1821 186 €8 736 €3 026 €12 450 €---
1921 610 €8 379 €2 669 €13 231 €---
2022 042 €8 009 €2 299 €14 033 €---
2122 483 €7 626 €1 916 €14 857 €---
2222 933 €7 229 €1 520 €15 703 €---
2323 391 €6 819 €1 109 €16 572 €---
2423 859 €6 394 €684 €17 465 €---
2524 336 €5 954 €244 €18 383 €---
TOTAL484 630 €288 453 €109 215 €196 177 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 177 €-6 420 €+9 597 €
2+3 177 €0 €+3 177 €
3+3 177 €0 €+3 177 €
4+3 177 €0 €+3 177 €
5+3 177 €0 €+3 177 €
6+3 177 €+1 200 €+1 977 €
7+3 177 €+1 528 €+1 649 €
8+3 177 €+1 704 €+1 473 €
9+3 177 €+1 884 €+1 293 €
10+3 177 €+2 068 €+1 109 €
11+3 177 €+2 258 €+919 €
12+3 177 €+2 453 €+724 €
13+3 177 €+2 653 €+524 €
14+3 177 €+2 858 €+319 €
15+3 177 €+3 068 €+109 €
16+3 177 €+3 285 €-108 €
17+3 177 €+3 507 €-330 €
18+3 177 €+3 735 €-558 €
19+3 177 €+3 969 €-792 €
20+3 177 €+4 210 €-1 033 €
21+3 177 €+4 457 €-1 280 €
22+3 177 €+4 711 €-1 534 €
23+3 177 €+4 972 €-1 795 €
24+3 177 €+5 240 €-2 063 €
25+3 177 €+5 515 €-2 338 €
Total+79 425 €+58 853 €+20 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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