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Maison à vendre

VilleBeaumont-les-Autels (28)
Surface202m²
Coût Total275 892€
Loyer Annuel17 855€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 900,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée

En hameau, longère indépendante habitable de suite avec jardin attenant clos de haies vives pour 1 900m², sans vis à vis, au calme de la campagne non loin de BEAUMONT LES AUTELS. Spacieuse entrée desservant un premier salon avec poêle à bois de 30m², une cuisine aménagée ouverte sur séjour avec cheminée insert, un salon de 33m² avec cheminée, une chambre plain-pied de 24m², salle d'eau aménagée, wc indépendant. Cellier, bûcher attenant. A l'étage pièce palière desservant trois magnifiques chambres de 15, 15 et 33m², salle de bains indépendante et wc. BEAUCOUP DE CHARME. (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Beaumont-les-Autels
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28480
Coordonnées : 48.231524, 0.985699
Total : 275 892€
Prix d'acquisition : 181 900€
Travaux : 79 440€
Valeur du bien : 261 340€
Frais de notaire : 14 552€
Coût estimé : 14 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1488€/mois
Loyer annuel estimé : 17855€/an
Fourchette totale : 1179€ - 1877€/mois
Fourchette annuelle : 14153€ - 22525€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 322,41 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :267 126 €
Prix d'achat :181 900 €
Décote à l'achat :-85 226€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-8 766€ (-3.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 347,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :80,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 427,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 322,93€
Coût de l'assurance :24 140,55€
Taxe foncière : 1 785,50€/an
Soit par mois : 148,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 487,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 576,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 440 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 140€
    Isolation combles: 202 m² × 70€/m² = 14140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Beaumont-les-Autels (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 855 €/an
Calcul : 1 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 892 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 096 €
Revenus locatifs : +17 855 €
Charges déductibles : -91 096 €
Résultat foncier Année 1 : -73 241 €(Déficit de 73 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 841 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 656 €/an
Revenus locatifs : +17 855 €
Charges déductibles : -11 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51840.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235 €(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 855 €91 105 €8 914 €-73 250 €21 400 €51 850 €51 850 €
218 212 €11 424 €8 673 €6 788 €--45 061 €
318 576 €11 175 €8 424 €7 401 €--37 660 €
418 948 €10 918 €8 167 €8 030 €--29 630 €
519 327 €10 652 €7 901 €8 674 €--20 956 €
619 713 €10 378 €7 627 €9 335 €--11 620 €
720 108 €10 094 €7 343 €10 013 €--1 607 €
820 510 €9 801 €7 050 €10 708 €---
920 920 €9 499 €6 748 €11 421 €---
1021 338 €9 186 €6 435 €12 152 €---
1121 765 €8 863 €6 112 €12 902 €---
1222 200 €8 529 €5 778 €13 671 €---
1322 644 €8 184 €5 433 €14 460 €---
1423 097 €7 828 €5 077 €15 270 €---
1523 559 €7 460 €4 708 €16 100 €---
1624 030 €7 079 €4 328 €16 951 €---
1724 511 €6 686 €3 935 €17 825 €---
1825 001 €6 280 €3 529 €18 721 €---
1925 501 €5 861 €3 109 €19 641 €---
2026 011 €5 427 €2 676 €20 584 €---
2126 532 €4 979 €2 228 €21 552 €---
2227 062 €4 516 €1 765 €22 546 €---
2327 603 €4 038 €1 287 €23 565 €---
2428 156 €3 544 €793 €24 611 €---
2528 719 €3 034 €283 €25 685 €---
TOTAL571 901 €276 541 €128 323 €295 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 750 €-6 420 €+10 170 €
2+3 750 €0 €+3 750 €
3+3 750 €0 €+3 750 €
4+3 750 €0 €+3 750 €
5+3 750 €0 €+3 750 €
6+3 750 €0 €+3 750 €
7+3 750 €0 €+3 750 €
8+3 750 €+2 730 €+1 020 €
9+3 750 €+3 426 €+324 €
10+3 750 €+3 646 €+104 €
11+3 750 €+3 871 €-121 €
12+3 750 €+4 101 €-351 €
13+3 750 €+4 338 €-588 €
14+3 750 €+4 581 €-831 €
15+3 750 €+4 830 €-1 080 €
16+3 750 €+5 085 €-1 335 €
17+3 750 €+5 347 €-1 597 €
18+3 750 €+5 616 €-1 866 €
19+3 750 €+5 892 €-2 142 €
20+3 750 €+6 175 €-2 425 €
21+3 750 €+6 466 €-2 716 €
22+3 750 €+6 764 €-3 014 €
23+3 750 €+7 070 €-3 320 €
24+3 750 €+7 383 €-3 633 €
25+3 750 €+7 705 €-3 955 €
Total+93 750 €+88 608 €+5 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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