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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface120m²
Coût Total204 190€
Loyer Annuel18 180€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au dernier étage d'un petit immeuble de 3 étage aux faibles charges, appartement T3 atypique sous les toits. D'une superficie de 120 m² au sol dont 70 en carrez il se compose d'une grande pièce principale avec cuisine ouverte, deux chambres avec rangements, salle d'eau et wc indépendant. Immeuble ravalé, parties communes propres. A deux pas des commerces et du centre ville. A voir ! 

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Total : 204 190€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 22 750€
Valeur du bien : 190 750€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18180€/an
Fourchette totale : 1170€ - 1962€/mois
Fourchette annuelle : 14039€ - 23543€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 053,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 648,99€
Coût de l'assurance :17 356,15€
Taxe foncière : 1 818,03€/an
Soit par mois : 151,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 515,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 355,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 87 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 750 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 650€/m² = 7800€ (incluant peinture et mise à jour des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 750€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant peinture et entretien du parquet, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant revêtement de sol, peinture, mise aux normes électriques, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour Toulon, avec un coefficient régional de 1 (pas d'ajustement nécessaire).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 180 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 190 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 633 €
Revenus locatifs : +18 180 €
Charges déductibles : -33 633 €
Résultat foncier Année 1 : -15 452 €(Déficit de 15 452 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 752 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 883 €/an
Revenus locatifs : +18 180 €
Charges déductibles : -10 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 298 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4752.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 180 €33 639 €6 577 €-15 459 €10 700 €4 759 €4 759 €
218 544 €10 711 €6 399 €7 833 €---
318 915 €10 527 €6 215 €8 387 €---
419 293 €10 337 €6 025 €8 956 €---
519 679 €10 141 €5 829 €9 538 €---
620 072 €9 939 €5 626 €10 134 €---
720 474 €9 729 €5 417 €10 745 €---
820 883 €9 513 €5 201 €11 371 €---
921 301 €9 289 €4 977 €12 012 €---
1021 727 €9 058 €4 746 €12 669 €---
1122 162 €8 820 €4 508 €13 342 €---
1222 605 €8 574 €4 261 €14 031 €---
1323 057 €8 319 €4 007 €14 738 €---
1423 518 €8 056 €3 744 €15 462 €---
1523 988 €7 784 €3 472 €16 204 €---
1624 468 €7 504 €3 191 €16 965 €---
1724 958 €7 214 €2 902 €17 744 €---
1825 457 €6 914 €2 602 €18 543 €---
1925 966 €6 605 €2 292 €19 361 €---
2026 485 €6 285 €1 973 €20 200 €---
2127 015 €5 955 €1 643 €21 060 €---
2227 555 €5 614 €1 301 €21 942 €---
2328 106 €5 261 €949 €22 845 €---
2428 668 €4 897 €585 €23 772 €---
2529 242 €4 521 €208 €24 721 €---
TOTAL582 319 €225 206 €94 649 €357 113 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 818 €-3 210 €+7 028 €
2+3 818 €+922 €+2 896 €
3+3 818 €+2 516 €+1 302 €
4+3 818 €+2 687 €+1 131 €
5+3 818 €+2 861 €+957 €
6+3 818 €+3 040 €+778 €
7+3 818 €+3 223 €+595 €
8+3 818 €+3 411 €+407 €
9+3 818 €+3 604 €+214 €
10+3 818 €+3 801 €+17 €
11+3 818 €+4 002 €-184 €
12+3 818 €+4 209 €-391 €
13+3 818 €+4 421 €-603 €
14+3 818 €+4 639 €-821 €
15+3 818 €+4 861 €-1 043 €
16+3 818 €+5 089 €-1 271 €
17+3 818 €+5 323 €-1 505 €
18+3 818 €+5 563 €-1 745 €
19+3 818 €+5 808 €-1 990 €
20+3 818 €+6 060 €-2 242 €
21+3 818 €+6 318 €-2 500 €
22+3 818 €+6 582 €-2 764 €
23+3 818 €+6 854 €-3 036 €
24+3 818 €+7 131 €-3 313 €
25+3 818 €+7 416 €-3 598 €
Total+95 450 €+107 134 €+-11 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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