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Appartement à vendre

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface75m²
Coût Total194 620€
Loyer Annuel12 501€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-372€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 139 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 853,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 À VENDRE – Appartement 4 pièces de 75 m²

📍 Le Mée-sur-Seine – Quartier de la Croix Blanche

✅ 4 pièces✅ 75 m²✅ Balcon✅ Cave✅ Proche des commerces, écoles et transports

💰 Prix : 139 000 €

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.544040, 2.640150
Total : 194 620€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 183 500€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12501€/an
Fourchette totale : 849€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 10188€ - 15340€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 940,3 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 523 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-6 523€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-49 097€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 034,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 614,32€
Coût de l'assurance :17 029,25€
Taxe foncière : 1 250,10€/an
Soit par mois : 104,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 041,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 413,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-371,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 501 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 516 €
Revenus locatifs : +12 501 €
Charges déductibles : -56 516 €
Résultat foncier Année 1 : -44 015 €(Déficit de 44 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 016 €/an
Revenus locatifs : +12 501 €
Charges déductibles : -12 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22614.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 501 €56 522 €6 791 €-44 021 €21 400 €22 621 €22 621 €
212 751 €11 845 €6 614 €906 €--21 715 €
313 006 €11 661 €6 430 €1 345 €--20 370 €
413 266 €11 471 €6 240 €1 795 €--18 575 €
513 532 €11 274 €6 043 €2 257 €--16 317 €
613 802 €11 070 €5 839 €2 732 €--13 585 €
714 078 €10 859 €5 628 €3 219 €--10 366 €
814 360 €10 640 €5 409 €3 720 €--6 646 €
914 647 €10 413 €5 182 €4 234 €--2 412 €
1014 940 €10 178 €4 947 €4 762 €---
1115 239 €9 935 €4 704 €5 304 €---
1215 543 €9 683 €4 452 €5 861 €---
1315 854 €9 422 €4 190 €6 433 €---
1416 171 €9 151 €3 920 €7 020 €---
1516 495 €8 871 €3 640 €7 624 €---
1616 825 €8 581 €3 350 €8 244 €---
1717 161 €8 280 €3 049 €8 881 €---
1817 504 €7 969 €2 738 €9 536 €---
1917 855 €7 646 €2 415 €10 208 €---
2018 212 €7 312 €2 081 €10 900 €---
2118 576 €6 966 €1 735 €11 610 €---
2218 947 €6 607 €1 376 €12 340 €---
2319 326 €6 236 €1 005 €13 091 €---
2419 713 €5 851 €620 €13 862 €---
2520 107 €5 453 €221 €14 655 €---
TOTAL400 412 €273 896 €98 614 €126 516 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 625 €-6 420 €+9 045 €
2+2 625 €0 €+2 625 €
3+2 625 €0 €+2 625 €
4+2 625 €0 €+2 625 €
5+2 625 €0 €+2 625 €
6+2 625 €0 €+2 625 €
7+2 625 €0 €+2 625 €
8+2 625 €0 €+2 625 €
9+2 625 €0 €+2 625 €
10+2 625 €+705 €+1 920 €
11+2 625 €+1 591 €+1 034 €
12+2 625 €+1 758 €+867 €
13+2 625 €+1 930 €+695 €
14+2 625 €+2 106 €+519 €
15+2 625 €+2 287 €+338 €
16+2 625 €+2 473 €+152 €
17+2 625 €+2 664 €-39 €
18+2 625 €+2 861 €-236 €
19+2 625 €+3 063 €-438 €
20+2 625 €+3 270 €-645 €
21+2 625 €+3 483 €-858 €
22+2 625 €+3 702 €-1 077 €
23+2 625 €+3 927 €-1 302 €
24+2 625 €+4 159 €-1 534 €
25+2 625 €+4 396 €-1 771 €
Total+65 625 €+37 955 €+27 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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