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Vend immeuble d’habitation à Douvaine

Bien expiré
VilleDouvaine (74)
Surface653m²
Coût Total1 323 660€
Loyer Annuel137 018€
Rentabilité10.35%
Cashflow/mois+3 426€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 1 200 000 €
Surface : 653 m²
Prix au m² : 1 837,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 22
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cause départ à l’étranger vend immeuble d’habitation plus de 650 m2 à Douvaine commune de haute Savoie Porsche frontière suisse (Genève)lac et montagne Axe Evian -Thonon -Genève idéal grande famille où faire du Coliving (colocation) composé de SS -RDC -et 3 Étages plus d’informations par message

Ville : Douvaine
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.306210, 6.302810
Total : 1 323 660€
Prix d'acquisition : 1 200 000€
Travaux : 27 660€
Valeur du bien : 1 227 660€
Frais de notaire : 96 000€
Coût estimé : 96 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 653m²
Loyer prédit : 17.49€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 23.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 11418€/mois
Loyer annuel estimé : 137018€/an
Fourchette totale : 8332€ - 15648€/mois
Fourchette annuelle : 99981€ - 187776€/an
Rentabilité brute :10.35%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 14.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 171,64 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 724 081 €
Prix d'achat :1 200 000 €
Décote à l'achat :-1 524 081€ (-55.9%)
Marge achat-revente :1 400 421€ (51.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 323 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 541,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :308,85€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 6 850,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :638 841,65€
Coût de l'assurance :92 656,20€
Taxe foncière : 13 701,82€/an
Soit par mois : 1 141,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 11 418,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 992,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 425,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour de l'éclairage
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 immeuble
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie dans l'immeuble

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 660 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage: 2000€ (25 m² × 80€/m²), Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement peinture: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie:2 000€
    Vérification plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douvaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 11 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 137 018 €/an
Calcul : 11 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 44 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 323 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 706 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 13 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 237 €
Revenus locatifs : +137 018 €
Charges déductibles : -89 237 €
Résultat foncier Année 1 : 47 781 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 61 577 €/an
Revenus locatifs : +137 018 €
Charges déductibles : -61 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 75 441 €/an
Prix d'achat du bien : 1 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 780 000 €(65% de 1 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 28 364 €/an
Calcul : 780 000 € × 3,636% = 28 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1137 018 €89 280 €44 212 €47 738 €---
2139 759 €60 443 €43 035 €79 316 €---
3142 554 €59 225 €41 817 €83 328 €---
4145 405 €57 966 €40 558 €87 439 €---
5148 313 €56 664 €39 255 €91 649 €---
6151 279 €55 316 €37 908 €95 963 €---
7154 305 €53 923 €36 515 €100 382 €---
8157 391 €52 482 €35 073 €104 909 €---
9160 539 €50 991 €33 583 €109 548 €---
10163 749 €49 449 €32 041 €114 301 €---
11167 024 €47 854 €30 446 €119 170 €---
12170 365 €46 204 €28 796 €124 161 €---
13173 772 €44 498 €27 090 €129 274 €---
14177 248 €42 733 €25 325 €134 514 €---
15180 793 €40 908 €23 500 €139 885 €---
16184 408 €39 020 €21 612 €145 389 €---
17188 097 €37 067 €19 659 €151 030 €---
18191 859 €35 047 €17 639 €156 812 €---
19195 696 €32 958 €15 550 €162 738 €---
20199 610 €30 797 €13 389 €168 813 €---
21203 602 €28 561 €11 153 €175 040 €---
22207 674 €26 250 €8 841 €181 424 €---
23211 827 €23 858 €6 450 €187 969 €---
24216 064 €21 385 €3 977 €194 679 €---
25220 385 €18 827 €1 419 €201 559 €---
TOTAL4 388 733 €1 101 703 €638 842 €3 287 030 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 287 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 137 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +28 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+28 774 €+14 322 €+14 452 €
2+28 774 €+23 795 €+4 979 €
3+28 774 €+24 999 €+3 775 €
4+28 774 €+26 232 €+2 542 €
5+28 774 €+27 495 €+1 279 €
6+28 774 €+28 789 €-15 €
7+28 774 €+30 115 €-1 341 €
8+28 774 €+31 473 €-2 699 €
9+28 774 €+32 864 €-4 090 €
10+28 774 €+34 290 €-5 516 €
11+28 774 €+35 751 €-6 977 €
12+28 774 €+37 248 €-8 474 €
13+28 774 €+38 782 €-10 008 €
14+28 774 €+40 354 €-11 580 €
15+28 774 €+41 965 €-13 191 €
16+28 774 €+43 617 €-14 843 €
17+28 774 €+45 309 €-16 535 €
18+28 774 €+47 043 €-18 269 €
19+28 774 €+48 821 €-20 047 €
20+28 774 €+50 644 €-21 870 €
21+28 774 €+52 512 €-23 738 €
22+28 774 €+54 427 €-25 653 €
23+28 774 €+56 391 €-27 617 €
24+28 774 €+58 404 €-29 630 €
25+28 774 €+60 468 €-31 694 €
Total+719 350 €+986 109 €+-266 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 153 jours
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