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Appartement F3 environ 69m² Livry-Gargan quartier Mairie

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface68.8m²
Coût Total179 600€
Loyer Annuel14 339€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 68.8 m²
Prix au m² : 2 325,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1

Appartement 3 pièces secteur MAIRIE !!! A proximité des écoles (maternelle, primaire, collèges et lycée), des commerces de proximité et des transports. Venez découvrir ce 3 pièces dans la verdure comprenant : une entrée, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, salle de bains, W.C séparé, dégagement, et de nombreux placards. Vous profiterez également d'un balcon avec une vue dégagée et d'une cave. Les plus : Double vitrage, volets roulants électriques , quartier calme, balcon N'ATTENDEZ PLUS ET VENEZ LE VISITER !! Copropriété de 1347 lots - dont 447 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2800.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/305717.pdf

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.918146, 2.542088
Total : 179 600€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 166 800€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.8m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14339€/an
Fourchette totale : 965€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 11576€ - 17761€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 939,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 680,84€
Coût de l'assurance :15 715,00€
Taxe foncière : 1 433,92€/an
Soit par mois : 119,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 194,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 292,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification des équipements).
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: N/A (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres (peinture, vérification des équipements).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon (peinture, vérification des équipements).
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir (peinture, vérification des équipements).
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 000€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification équipements: 560€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 2000€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 339 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 434 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 656 €
Revenus locatifs : +14 339 €
Charges déductibles : -17 656 €
Résultat foncier Année 1 : -3 316 €(Déficit de 3 316 €)
Imputable sur revenu global : 3 316 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 856 €/an
Revenus locatifs : +14 339 €
Charges déductibles : -10 856 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 484 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 339 €17 661 €5 999 €-3 322 €3 322 €--
214 626 €10 702 €5 839 €3 924 €---
314 919 €10 536 €5 674 €4 382 €---
415 217 €10 366 €5 503 €4 851 €---
515 521 €10 189 €5 326 €5 332 €---
615 832 €10 006 €5 144 €5 826 €---
716 148 €9 817 €4 954 €6 331 €---
816 471 €9 621 €4 759 €6 850 €---
916 801 €9 419 €4 557 €7 382 €---
1017 137 €9 210 €4 347 €7 927 €---
1117 479 €8 994 €4 131 €8 486 €---
1217 829 €8 770 €3 907 €9 059 €---
1318 186 €8 538 €3 676 €9 647 €---
1418 549 €8 299 €3 436 €10 251 €---
1518 920 €8 051 €3 189 €10 869 €---
1619 299 €7 795 €2 932 €11 504 €---
1719 685 €7 530 €2 667 €12 155 €---
1820 078 €7 256 €2 393 €12 823 €---
1920 480 €6 972 €2 110 €13 508 €---
2020 890 €6 679 €1 817 €14 210 €---
2121 307 €6 376 €1 513 €14 931 €---
2221 733 €6 062 €1 200 €15 671 €---
2322 168 €5 738 €875 €16 430 €---
2422 611 €5 402 €540 €17 209 €---
2523 064 €5 055 €192 €18 009 €---
TOTAL459 289 €215 043 €86 681 €244 246 €3 322 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 997 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 011 €-997 €+4 008 €
2+3 011 €+1 177 €+1 834 €
3+3 011 €+1 315 €+1 696 €
4+3 011 €+1 455 €+1 556 €
5+3 011 €+1 600 €+1 411 €
6+3 011 €+1 748 €+1 263 €
7+3 011 €+1 899 €+1 112 €
8+3 011 €+2 055 €+956 €
9+3 011 €+2 214 €+797 €
10+3 011 €+2 378 €+633 €
11+3 011 €+2 546 €+465 €
12+3 011 €+2 718 €+293 €
13+3 011 €+2 894 €+117 €
14+3 011 €+3 075 €-64 €
15+3 011 €+3 261 €-250 €
16+3 011 €+3 451 €-440 €
17+3 011 €+3 646 €-635 €
18+3 011 €+3 847 €-836 €
19+3 011 €+4 052 €-1 041 €
20+3 011 €+4 263 €-1 252 €
21+3 011 €+4 479 €-1 468 €
22+3 011 €+4 701 €-1 690 €
23+3 011 €+4 929 €-1 918 €
24+3 011 €+5 163 €-2 152 €
25+3 011 €+5 403 €-2 392 €
Total+75 275 €+73 274 €+2 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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