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Maison à vendre

VilleVinsobres (26)
Surface129m²
Coût Total213 150€
Loyer Annuel14 358€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 077,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, Cave, Salon (total 24 m²), 1 chambre, Belle vue

Beaucoup de charme pour cette maison de village d'environ 130m2 en R+3 située au coeur du village. Très fonctionnelle elle dispose d'un ascenseur et offre plusieurs possibilités. le rez de chaussée peut servir de local commercial ou de studio. Aujourd'hui organisée avec une chambre et deux pièces à vivre, elle peut accueillir facilement trois chambres à terme. Vous apprécierez au dernier étage le volume de la pièce, la très belle vue sur le Ventoux et vous serez charmé tout comme nous.

Ville : Vinsobres
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26110
Coordonnées : 44.341348, 5.046323
Total : 213 150€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 63 030€
Valeur du bien : 202 030€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 13.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1196€/mois
Loyer annuel estimé : 14358€/an
Fourchette totale : 849€ - 1687€/mois
Fourchette annuelle : 10182€ - 20245€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 848,48 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :367 454 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-228 454€ (-62.2%)
Marge achat-revente :154 304€ (42.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 118,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 288,26€
Coût de l'assurance :15 986,25€
Taxe foncière : 1 435,77€/an
Soit par mois : 119,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 196,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 237,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - moquette usée mais propre, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé, nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 030 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 450€
    Isolation des combles: 129 m² × 80€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 130€
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€ = 12800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 090€
    Revêtement de sol chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 130€
  • Chambres - Peinture:1 090€
    Peinture chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 130€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement carrelage salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vinsobres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 358 €/an
Calcul : 1 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 150 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 436 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 430 €
Revenus locatifs : +14 358 €
Charges déductibles : -72 430 €
Résultat foncier Année 1 : -58 072 €(Déficit de 58 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 400 €/an
Revenus locatifs : +14 358 €
Charges déductibles : -9 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36671.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 358 €72 437 €7 331 €-58 079 €21 400 €36 679 €36 679 €
214 645 €9 214 €7 139 €5 431 €--31 248 €
314 938 €9 015 €6 939 €5 923 €--25 325 €
415 237 €8 808 €6 733 €6 428 €--18 896 €
515 541 €8 594 €6 519 €6 947 €--11 949 €
615 852 €8 373 €6 298 €7 479 €--4 470 €
716 169 €8 144 €6 069 €8 025 €---
816 492 €7 907 €5 831 €8 586 €---
916 822 €7 661 €5 586 €9 161 €---
1017 159 €7 407 €5 332 €9 752 €---
1117 502 €7 144 €5 068 €10 358 €---
1217 852 €6 871 €4 796 €10 981 €---
1318 209 €6 589 €4 513 €11 620 €---
1418 573 €6 296 €4 221 €12 277 €---
1518 945 €5 994 €3 919 €12 951 €---
1619 324 €5 681 €3 605 €13 643 €---
1719 710 €5 356 €3 281 €14 354 €---
1820 104 €5 020 €2 945 €15 084 €---
1920 506 €4 673 €2 598 €15 833 €---
2020 916 €4 313 €2 238 €16 604 €---
2121 335 €3 940 €1 865 €17 395 €---
2221 761 €3 554 €1 479 €18 207 €---
2322 197 €3 155 €1 080 €19 042 €---
2422 641 €2 741 €666 €19 900 €---
2523 093 €2 313 €238 €20 781 €---
TOTAL459 881 €221 199 €106 288 €238 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 015 €-6 420 €+9 435 €
2+3 015 €0 €+3 015 €
3+3 015 €0 €+3 015 €
4+3 015 €0 €+3 015 €
5+3 015 €0 €+3 015 €
6+3 015 €0 €+3 015 €
7+3 015 €+1 066 €+1 949 €
8+3 015 €+2 576 €+439 €
9+3 015 €+2 748 €+267 €
10+3 015 €+2 926 €+89 €
11+3 015 €+3 108 €-93 €
12+3 015 €+3 294 €-279 €
13+3 015 €+3 486 €-471 €
14+3 015 €+3 683 €-668 €
15+3 015 €+3 885 €-870 €
16+3 015 €+4 093 €-1 078 €
17+3 015 €+4 306 €-1 291 €
18+3 015 €+4 525 €-1 510 €
19+3 015 €+4 750 €-1 735 €
20+3 015 €+4 981 €-1 966 €
21+3 015 €+5 218 €-2 203 €
22+3 015 €+5 462 €-2 447 €
23+3 015 €+5 713 €-2 698 €
24+3 015 €+5 970 €-2 955 €
25+3 015 €+6 234 €-3 219 €
Total+75 375 €+71 605 €+3 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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