Appartement - 4 pièce(s) - 72 m²

VilleLens (62)

Surface72m²

Coût Total153 440€

Loyer Annuel8 607€

Rentabilité5.61%

Cashflow/mois-279€

Prix : 99 000 €

Surface : 72 m²

Prix au m² : 1 375 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Situé dans une résidence sécurisé proche du centre ville, appartement de type 4 de 72 m² qui se compose d'un séjour lumineux, une cuisine , 3 chambres, une salle de bain avec baignoire. Place de parking couverte et cave. Quelques travaux de rafraichissement. Charges de copropriété 119 euros par mois, petite copropriété de 8 lots. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr'.

Surface terrasse : 2 Année de construction : 1970 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : Bois simple vitrage Cuisine : Kitchenet Numéro de mandat : 120260

Ville : Lens

Département : Pas-de-Calais

Région : Hauts de France

Code postal : 62300

Coordonnées : 50.425676, 2.802542

Total : 153 440€

Prix d'acquisition : 99 000€

Travaux : 46 520€

Valeur du bien : 145 520€

Frais de notaire : 7 920€

Coût estimé : 7 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 72m²

Loyer prédit : 9.96€/m²/mois

Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois

Loyer total estimé : 717€/mois

Loyer annuel estimé : 8607€/an

Fourchette totale : 586€ - 878€/mois

Fourchette annuelle : 7032€ - 10535€/an

Rentabilité brute :5.61%

Fourchette de rentabilité :4.58% - 6.87%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 489,36 €/m²

Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :107 234 €

Prix d'achat :99 000 €

Décote à l'achat :-8 234€ (-7.7%)

Marge achat-revente :-46 206€ (-43.1%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :153 440€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,74€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.25%

Assurance emprunteur :57,54€/mois

Taux d'assurance : 0.45% par an

Total mensualité : 805,28€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 881,40€

Coût de l'assurance :17 262,00€

Taxe foncière : 860,75€/an

Soit par mois : 71,73€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 119,00€/mois

Soit par an : 1 428,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 717,29€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 996,01€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-278,72€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 72 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des éléments de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite des améliorations

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sol nécessite un léger rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 520 €(646 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:8 000€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:8 400€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:15 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
Chambres - Peinture:720€
Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€
Salon - Peinture:500€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 607 €/an

Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 922 €/an

Base de calcul : Emprunt de 153 440 € à 3.25% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 690 €/an

Calcul : 58 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 861 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 428 €/an

Calcul : 119 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 520 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 421 €

Revenus locatifs : +8 607 €

Charges déductibles : -54 421 €

Résultat foncier Année 1 : -45 814 €(Déficit de 45 814 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 24 414 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 901 €/an

Revenus locatifs : +8 607 €

Charges déductibles : -7 901 €

Résultat foncier Années 2+ : 706 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24413.77 € reporté.

Prix d'achat du bien : 99 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 340 €/an

Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 607 €	54 426 €	4 927 €	-45 819 €	21 400 €	24 419 €	24 419 €
2	8 780 €	7 773 €	4 793 €	1 007 €	-	-	23 412 €
3	8 955 €	7 635 €	4 656 €	1 320 €	-	-	22 091 €
4	9 134 €	7 492 €	4 513 €	1 642 €	-	-	20 449 €
5	9 317 €	7 345 €	4 366 €	1 972 €	-	-	18 477 €
6	9 503 €	7 193 €	4 214 €	2 310 €	-	-	16 167 €
7	9 693 €	7 036 €	4 057 €	2 657 €	-	-	13 510 €
8	9 887 €	6 874 €	3 895 €	3 013 €	-	-	10 497 €
9	10 085 €	6 707 €	3 727 €	3 378 €	-	-	7 118 €
10	10 287 €	6 534 €	3 554 €	3 753 €	-	-	3 365 €
11	10 492 €	6 355 €	3 376 €	4 138 €	-	-	-
12	10 702 €	6 170 €	3 191 €	4 532 €	-	-	-
13	10 916 €	5 979 €	3 000 €	4 937 €	-	-	-
14	11 135 €	5 782 €	2 803 €	5 352 €	-	-	-
15	11 357 €	5 579 €	2 600 €	5 779 €	-	-	-
16	11 585 €	5 369 €	2 389 €	6 216 €	-	-	-
17	11 816 €	5 151 €	2 172 €	6 665 €	-	-	-
18	12 053 €	4 927 €	1 948 €	7 125 €	-	-	-
19	12 294 €	4 695 €	1 716 €	7 598 €	-	-	-
20	12 539 €	4 456 €	1 477 €	8 084 €	-	-	-
21	12 790 €	4 209 €	1 229 €	8 582 €	-	-	-
22	13 046 €	3 953 €	974 €	9 093 €	-	-	-
23	13 307 €	3 689 €	710 €	9 618 €	-	-	-
24	13 573 €	3 417 €	438 €	10 156 €	-	-	-
25	13 845 €	3 135 €	156 €	10 709 €	-	-	-
TOTAL	275 700 €	191 882 €	70 881 €	83 818 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 818 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 607 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 808 €	-6 420 €	+8 228 €
2	+1 808 €	0 €	+1 808 €
3	+1 808 €	0 €	+1 808 €
4	+1 808 €	0 €	+1 808 €
5	+1 808 €	0 €	+1 808 €
6	+1 808 €	0 €	+1 808 €
7	+1 808 €	0 €	+1 808 €
8	+1 808 €	0 €	+1 808 €
9	+1 808 €	0 €	+1 808 €
10	+1 808 €	0 €	+1 808 €
11	+1 808 €	+232 €	+1 576 €
12	+1 808 €	+1 360 €	+448 €
13	+1 808 €	+1 481 €	+327 €
14	+1 808 €	+1 606 €	+202 €
15	+1 808 €	+1 734 €	+74 €
16	+1 808 €	+1 865 €	-57 €
17	+1 808 €	+1 999 €	-191 €
18	+1 808 €	+2 138 €	-330 €
19	+1 808 €	+2 279 €	-471 €
20	+1 808 €	+2 425 €	-617 €
21	+1 808 €	+2 574 €	-766 €
22	+1 808 €	+2 728 €	-920 €
23	+1 808 €	+2 885 €	-1 077 €
24	+1 808 €	+3 047 €	-1 239 €
25	+1 808 €	+3 213 €	-1 405 €
Total	+45 200 €	+25 145 €	+20 055 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement - 4 pièce(s) - 72 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement - 4 pièce(s) - 72 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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