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Maison de caractère avec jardin sur l'arrière .

VilleLigny-en-Barrois (55)
Surface198
Coût Total200 980
Loyer Annuel16 157
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 545,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 198 m², 5 pièces, Cheminée, Parquet

Velaine Immo vous propose en Exclusivite cette maison de caractère, située au centre de Treveray, à 10 min de Gondrecourt-le-château, à 15 min de Ligny-en-Barrois, et 35 min de Bar-Le-Duc. Elle se compose comme suit :

Partie extérieure :

  • Une cour sur l'avant, un appentis, une petite dépendance et un jardin intimiste sur l'arrière

Partie intérieure :

Au rez-de-chaussée : Une entrée menant sur une pièce de vie avec poêle à bois, un placard d'époque, une pièce côté jardin.

Une seconde entrée, une pièce à finaliser avec parquet de chêne, un espace chaufferie + petit cellier, une pièce pouvant faire office de bureau ou de chambre, un espace buanderie, Wc. Une grande pièce qui pourrait devenir une cuisine, un garage.

À l'étage : palier, 3 chambres, une salle de bain, Wc séparé.

La maison est équipée de fenêtre double vitrage, d'un système de chauffage au fuel ainsi qu'un poêle à bois. La maison est raccordée au réseau de tout à l'égout.

Ce bien vous est proposé au prix de 108 000 €uros. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Pour tous renseignements ou/et visite n'hésitez pas à votre spécialiste du secteur Meuse, l'agence Velaine Immo au [Coordonnées masquées] ou par mail à [Coordonnées masquées].

Ville : Ligny-en-Barrois
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55500
Coordonnées : 48.688410, 5.322880
Total : 200 980
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 84 340
Valeur du bien : 192 340
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16157€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 12610€ - 20703€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :872,41 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 737
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-64 737 (-37.5%)
Marge achat-revente :-28 243€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 479,85
Coût de l'assurance :17 585,75
Taxe foncière : 1 615,74€/an
Soit par mois : 134,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 346,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 340(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 840
    Isolation toiture/combles: 198 m² × 80€/m² = 15840€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:27 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Parquet flottant:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle à manger:1 500
    Peinture salle à manger: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligny-en-Barrois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 340✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 157 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 980 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 146
Revenus locatifs : +16 157
Charges déductibles : -93 146
Résultat foncier Année 1 : -76 989(Déficit de 76 989 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 589
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 806 €/an
Revenus locatifs : +16 157
Charges déductibles : -8 806
Résultat foncier Années 2+ : 7 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55588.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 15793 1526 493-76 99521 400 €55 595 €55 595 €
216 4818 6376 3187 843--47 752 €
316 8108 4566 1378 354--39 397 €
417 1468 2685 9498 878--30 519 €
517 4898 0755 7569 414--21 105 €
617 8397 8755 5569 964--11 141 €
718 1967 6695 34910 527--614 €
818 5607 4555 13611 105---
918 9317 2354 91511 696---
1019 3107 0074 68812 303---
1119 6966 7714 45212 924---
1220 0906 5284 20913 561---
1320 4916 2773 95814 214---
1420 9016 0173 69814 884---
1521 3195 7493 43015 570---
1621 7465 4723 15316 274---
1722 1815 1862 86716 995---
1822 6244 8902 57117 734---
1923 0774 5842 26518 492---
2023 5384 2681 94919 270---
2124 0093 9421 62320 067---
2224 4893 6051 28620 884---
2324 9793 25793821 722---
2425 4792 89757822 582---
2525 9882 52520623 463---
TOTAL517 526235 79993 480281 72721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 727
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 393-6 420+9 813
2+3 3930+3 393
3+3 3930+3 393
4+3 3930+3 393
5+3 3930+3 393
6+3 3930+3 393
7+3 3930+3 393
8+3 393+3 147+246
9+3 393+3 509-116
10+3 393+3 691-298
11+3 393+3 877-484
12+3 393+4 068-675
13+3 393+4 264-871
14+3 393+4 465-1 072
15+3 393+4 671-1 278
16+3 393+4 882-1 489
17+3 393+5 098-1 705
18+3 393+5 320-1 927
19+3 393+5 548-2 155
20+3 393+5 781-2 388
21+3 393+6 020-2 627
22+3 393+6 265-2 872
23+3 393+6 517-3 124
24+3 393+6 774-3 381
25+3 393+7 039-3 646
Total+84 825+84 518+307
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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