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Maison de caractère avec jardin sur l'arrière .

Bien expiré
VilleLigny-en-Barrois (55)
Surface198m²
Coût Total200 980€
Loyer Annuel16 157€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 545,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 198 m², 5 pièces, Cheminée, Parquet

Velaine Immo vous propose en Exclusivite cette maison de caractère, située au centre de Treveray, à 10 min de Gondrecourt-le-château, à 15 min de Ligny-en-Barrois, et 35 min de Bar-Le-Duc. Elle se compose comme suit :

Partie extérieure :

  • Une cour sur l'avant, un appentis, une petite dépendance et un jardin intimiste sur l'arrière

Partie intérieure :

Au rez-de-chaussée : Une entrée menant sur une pièce de vie avec poêle à bois, un placard d'époque, une pièce côté jardin.

Une seconde entrée, une pièce à finaliser avec parquet de chêne, un espace chaufferie + petit cellier, une pièce pouvant faire office de bureau ou de chambre, un espace buanderie, Wc. Une grande pièce qui pourrait devenir une cuisine, un garage.

À l'étage : palier, 3 chambres, une salle de bain, Wc séparé.

La maison est équipée de fenêtre double vitrage, d'un système de chauffage au fuel ainsi qu'un poêle à bois. La maison est raccordée au réseau de tout à l'égout.

Ce bien vous est proposé au prix de 108 000 €uros. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Pour tous renseignements ou/et visite n'hésitez pas à votre spécialiste du secteur Meuse, l'agence Velaine Immo au [Coordonnées masquées] ou par mail à [Coordonnées masquées].

Ville : Ligny-en-Barrois
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55500
Coordonnées : 48.688410, 5.322880
Total : 200 980€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 84 340€
Valeur du bien : 192 340€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16157€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 12610€ - 20703€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :872,41 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 737 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-64 737€ (-37.5%)
Marge achat-revente :-28 243€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 479,85€
Coût de l'assurance :17 585,75€
Taxe foncière : 1 615,74€/an
Soit par mois : 134,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 346,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 340 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 840€
    Isolation toiture/combles: 198 m² × 80€/m² = 15840€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Parquet flottant:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle à manger:1 500€
    Peinture salle à manger: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligny-en-Barrois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 157 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 146 €
Revenus locatifs : +16 157 €
Charges déductibles : -93 146 €
Résultat foncier Année 1 : -76 989 €(Déficit de 76 989 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 589 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 806 €/an
Revenus locatifs : +16 157 €
Charges déductibles : -8 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55588.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 157 €93 152 €6 493 €-76 995 €21 400 €55 595 €55 595 €
216 481 €8 637 €6 318 €7 843 €--47 752 €
316 810 €8 456 €6 137 €8 354 €--39 397 €
417 146 €8 268 €5 949 €8 878 €--30 519 €
517 489 €8 075 €5 756 €9 414 €--21 105 €
617 839 €7 875 €5 556 €9 964 €--11 141 €
718 196 €7 669 €5 349 €10 527 €--614 €
818 560 €7 455 €5 136 €11 105 €---
918 931 €7 235 €4 915 €11 696 €---
1019 310 €7 007 €4 688 €12 303 €---
1119 696 €6 771 €4 452 €12 924 €---
1220 090 €6 528 €4 209 €13 561 €---
1320 491 €6 277 €3 958 €14 214 €---
1420 901 €6 017 €3 698 €14 884 €---
1521 319 €5 749 €3 430 €15 570 €---
1621 746 €5 472 €3 153 €16 274 €---
1722 181 €5 186 €2 867 €16 995 €---
1822 624 €4 890 €2 571 €17 734 €---
1923 077 €4 584 €2 265 €18 492 €---
2023 538 €4 268 €1 949 €19 270 €---
2124 009 €3 942 €1 623 €20 067 €---
2224 489 €3 605 €1 286 €20 884 €---
2324 979 €3 257 €938 €21 722 €---
2425 479 €2 897 €578 €22 582 €---
2525 988 €2 525 €206 €23 463 €---
TOTAL517 526 €235 799 €93 480 €281 727 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 727 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 393 €-6 420 €+9 813 €
2+3 393 €0 €+3 393 €
3+3 393 €0 €+3 393 €
4+3 393 €0 €+3 393 €
5+3 393 €0 €+3 393 €
6+3 393 €0 €+3 393 €
7+3 393 €0 €+3 393 €
8+3 393 €+3 147 €+246 €
9+3 393 €+3 509 €-116 €
10+3 393 €+3 691 €-298 €
11+3 393 €+3 877 €-484 €
12+3 393 €+4 068 €-675 €
13+3 393 €+4 264 €-871 €
14+3 393 €+4 465 €-1 072 €
15+3 393 €+4 671 €-1 278 €
16+3 393 €+4 882 €-1 489 €
17+3 393 €+5 098 €-1 705 €
18+3 393 €+5 320 €-1 927 €
19+3 393 €+5 548 €-2 155 €
20+3 393 €+5 781 €-2 388 €
21+3 393 €+6 020 €-2 627 €
22+3 393 €+6 265 €-2 872 €
23+3 393 €+6 517 €-3 124 €
24+3 393 €+6 774 €-3 381 €
25+3 393 €+7 039 €-3 646 €
Total+84 825 €+84 518 €+307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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