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Vente appartement 4 pièces 95 m² Loire (42) - Superimmo

Bien expiré
VilleChantelouve (38)
Surface95
Coût Total147 340
Loyer Annuel10 739
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 113 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 189,47 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

CHATEAUCREUX / ST FRANCOIS Spacieux appartement T4 de 95 m² au sein d'un immeuble entièrement rénové et isolé !Situé dans un immeuble de bon standing, cet appartement lumineux offre une belle pièce de vie de 35 m² ainsi qu'une cuisine indépendante, avec possibilité d'ouverture sur le séjour pour créer un vaste espace convivial.L'espace nuit se compose de deux belles chambres, d'une salle d'eau et de nombreux rangements. Il est également possible d'aménager une troisième chambre selon vos besoins.Situé en étage élevé avec ascenseur, le bien bénéficie d'une belle luminosité.Un grand garage avec atelier et électricité ainsi qu'une grande cave complètent ce bien.Prestations de qualité :Immeuble entièrement ravalé et isolé en 2026Fenêtres PVC double vitrageVolets roulants électriques solairesCharges : 550 € / trimestre (comprenant chauffage, eau chaude et entretien des parties communes)Un bien idéal pour une famille à la recherche d'espace et de confort !Contact : Roxane CHANTELOUVE 06 98 04 51 46

Ville : Chantelouve
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38740
Total : 147 340
Prix d'acquisition : 113 000
Travaux : 25 300
Valeur du bien : 138 300
Frais de notaire : 9 040
Coût estimé : 9 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 12.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10739€/an
Fourchette totale : 701€ - 1142€/mois
Fourchette annuelle : 8417€ - 13702€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 111,11
Coût de l'assurance :12 892,25
Taxe foncière : 1 073,93€/an
Soit par mois : 89,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 894,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises électriques
Quantité: 35 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600
    Peinture murs: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:2 800
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chantelouve (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 739 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 340 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 074 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 006
Revenus locatifs : +10 739
Charges déductibles : -34 006
Résultat foncier Année 1 : -23 267(Déficit de 23 267 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 867
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 706 €/an
Revenus locatifs : +10 739
Charges déductibles : -8 706
Résultat foncier Années 2+ : 2 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1866.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 73934 0114 921-23 27221 400 €1 872 €1 872 €
210 9548 5804 7902 374---
311 1738 4444 6552 729---
411 3978 3044 5153 092---
511 6258 1594 3703 465---
611 8578 0094 2203 848---
712 0947 8544 0654 240---
812 3367 6943 9044 642---
912 5837 5283 7385 055---
1012 8357 3563 5675 478---
1113 0917 1793 3895 913---
1213 3536 9953 2056 358---
1313 6206 8053 0156 815---
1413 8926 6092 8197 284---
1514 1706 4052 6167 765---
1614 4546 1952 4068 259---
1714 7435 9782 1888 765---
1815 0385 7531 9639 285---
1915 3385 5201 7319 818---
2015 6455 2801 49010 365---
2115 9585 0311 24210 927---
2216 2774 77498411 504---
2316 6034 50871812 095---
2416 9354 23244312 703---
2517 2743 94715813 326---
TOTAL343 984191 15171 111152 83321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 833
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 255-6 420+8 675
2+2 255+151+2 104
3+2 255+819+1 436
4+2 255+928+1 327
5+2 255+1 040+1 215
6+2 255+1 154+1 101
7+2 255+1 272+983
8+2 255+1 393+862
9+2 255+1 517+738
10+2 255+1 644+611
11+2 255+1 774+481
12+2 255+1 907+348
13+2 255+2 045+210
14+2 255+2 185+70
15+2 255+2 329-74
16+2 255+2 478-223
17+2 255+2 629-374
18+2 255+2 785-530
19+2 255+2 945-690
20+2 255+3 110-855
21+2 255+3 278-1 023
22+2 255+3 451-1 196
23+2 255+3 629-1 374
24+2 255+3 811-1 556
25+2 255+3 998-1 743
Total+56 375+45 850+10 525
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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