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Détails du bien

VilleRis-Orangis (91)
Surface75m²
Coût Total186 680€
Loyer Annuel13 422€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 786,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 15, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

W&M Immobilier !! A vendre très bel appartement F'4 lumineux, offrant un double séjour spacieux, 2 chambres et un agréable balcon. il possède également une cuisine indépendante équipée et une salle de bain avec wc séparé. Emplacement privilégié, proche de tous commerces et commodités. Une belle opportunité!! Copropriété de 1007 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4016.00 euros.

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Total : 186 680€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 41 960€
Valeur du bien : 175 960€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1119€/mois
Loyer annuel estimé : 13422€/an
Fourchette totale : 955€ - 1310€/mois
Fourchette annuelle : 11459€ - 15722€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 925,93 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 445 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-10 445€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-42 235€ (-29.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 689,22€
Coût de l'assurance :16 334,50€
Taxe foncière : 1 342,24€/an
Soit par mois : 111,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 334,67€/mois
Soit par an : 4 016,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 118,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 435,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-317,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et remplacement de quelques éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 960 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Calcul : 1 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 016 €/an
Calcul : 335 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 424 €
Revenus locatifs : +13 422 €
Charges déductibles : -54 424 €
Résultat foncier Année 1 : -41 001 €(Déficit de 41 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 464 €/an
Revenus locatifs : +13 422 €
Charges déductibles : -12 464 €
Résultat foncier Années 2+ : 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19601.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 422 €54 430 €6 458 €-41 007 €21 400 €19 607 €19 607 €
213 691 €12 300 €6 289 €1 390 €--18 217 €
313 965 €12 125 €6 114 €1 839 €--16 377 €
414 244 €11 944 €5 932 €2 300 €--14 077 €
514 529 €11 756 €5 744 €2 773 €--11 304 €
614 819 €11 561 €5 550 €3 258 €--8 046 €
715 116 €11 360 €5 348 €3 756 €--4 290 €
815 418 €11 151 €5 140 €4 267 €--23 €
915 727 €10 935 €4 923 €4 791 €---
1016 041 €10 711 €4 700 €5 330 €---
1116 362 €10 480 €4 468 €5 882 €---
1216 689 €10 240 €4 228 €6 449 €---
1317 023 €9 991 €3 980 €7 032 €---
1417 363 €9 734 €3 722 €7 630 €---
1517 711 €9 467 €3 456 €8 243 €---
1618 065 €9 191 €3 180 €8 873 €---
1718 426 €8 906 €2 894 €9 521 €---
1818 795 €8 610 €2 598 €10 185 €---
1919 171 €8 303 €2 292 €10 867 €---
2019 554 €7 986 €1 974 €11 568 €---
2119 945 €7 657 €1 646 €12 288 €---
2220 344 €7 317 €1 305 €13 027 €---
2320 751 €6 964 €953 €13 786 €---
2421 166 €6 599 €588 €14 566 €---
2521 589 €6 221 €210 €15 368 €---
TOTAL429 924 €285 940 €93 689 €143 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 819 €-6 420 €+9 239 €
2+2 819 €0 €+2 819 €
3+2 819 €0 €+2 819 €
4+2 819 €0 €+2 819 €
5+2 819 €0 €+2 819 €
6+2 819 €0 €+2 819 €
7+2 819 €0 €+2 819 €
8+2 819 €0 €+2 819 €
9+2 819 €+1 431 €+1 388 €
10+2 819 €+1 599 €+1 220 €
11+2 819 €+1 765 €+1 054 €
12+2 819 €+1 935 €+884 €
13+2 819 €+2 110 €+709 €
14+2 819 €+2 289 €+530 €
15+2 819 €+2 473 €+346 €
16+2 819 €+2 662 €+157 €
17+2 819 €+2 856 €-37 €
18+2 819 €+3 055 €-236 €
19+2 819 €+3 260 €-441 €
20+2 819 €+3 470 €-651 €
21+2 819 €+3 686 €-867 €
22+2 819 €+3 908 €-1 089 €
23+2 819 €+4 136 €-1 317 €
24+2 819 €+4 370 €-1 551 €
25+2 819 €+4 610 €-1 791 €
Total+70 475 €+43 195 €+27 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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