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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface85m²
Coût Total154 410€
Loyer Annuel9 994€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 347,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, calme, Non meublé

Boulogne Sur Mer Appartement à vendre.

Découvrez ce bel appartement baigné de lumière, niché au cœur d'une résidence parfaitement entretenue à Boulogne-sur-Mer. Alliant calme et proximité immédiate des commodités, ce bien offre un cadre de vie idéal.

Les points forts : Espace de vie : Un vaste séjour lumineux avec une cuisine ouverte aménagée, offrant un volume généreux et convivial.

Modularité : Actuellement configuré en 2 chambres, l'espace permet facilement d'en créer une 3ème selon vos besoins.

Le ''plus'' pratique : Une cave saine pour vos besoins de stockage.

Localisation : Situé dans un secteur calme, tout en restant à deux pas des commerces et services.

Mickaël FOURNIER Agent Commercial - EI - RSAC : 533 110 763 - ORPI Espace Lumière Boulogne-sur-Mer

Référence agence : 0000

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.715708, 1.594365
Total : 154 410€
Prix d'acquisition : 114 500€
Travaux : 30 750€
Valeur du bien : 145 250€
Frais de notaire : 9 160€
Coût estimé : 9 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9994€/an
Fourchette totale : 669€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 8024€ - 12446€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 482,65 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 025 €
Prix d'achat :114 500 €
Décote à l'achat :-11 525€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-28 385€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :61,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 843,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 235,63€
Coût de l'assurance :18 529,20€
Taxe foncière : 999,38€/an
Soit par mois : 83,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 927,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 750 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen), Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 994 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 410 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 996 €
Revenus locatifs : +9 994 €
Charges déductibles : -37 996 €
Résultat foncier Année 1 : -28 002 €(Déficit de 28 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 246 €/an
Revenus locatifs : +9 994 €
Charges déductibles : -7 246 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6602.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 425 €(65% de 114 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 706 €/an
Calcul : 74 425 € × 3,636% = 2 706 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 994 €38 001 €5 510 €-28 007 €21 400 €6 607 €6 607 €
210 194 €7 109 €5 368 €3 085 €--3 522 €
310 398 €6 961 €5 221 €3 436 €--86 €
410 606 €6 808 €5 068 €3 797 €---
510 818 €6 650 €4 909 €4 168 €---
611 034 €6 486 €4 745 €4 548 €---
711 255 €6 315 €4 575 €4 939 €---
811 480 €6 139 €4 398 €5 341 €---
911 709 €5 956 €4 215 €5 754 €---
1011 944 €5 766 €4 025 €6 178 €---
1112 182 €5 569 €3 829 €6 613 €---
1212 426 €5 365 €3 625 €7 061 €---
1312 675 €5 154 €3 413 €7 521 €---
1412 928 €4 935 €3 194 €7 994 €---
1513 187 €4 707 €2 967 €8 479 €---
1613 450 €4 472 €2 731 €8 979 €---
1713 719 €4 227 €2 487 €9 492 €---
1813 994 €3 974 €2 234 €10 020 €---
1914 274 €3 712 €1 971 €10 562 €---
2014 559 €3 440 €1 699 €11 120 €---
2114 850 €3 157 €1 417 €11 693 €---
2215 147 €2 865 €1 124 €12 282 €---
2315 450 €2 562 €821 €12 888 €---
2415 759 €2 247 €507 €13 512 €---
2516 074 €1 922 €181 €14 153 €---
TOTAL320 105 €154 499 €80 236 €165 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 099 €-6 420 €+8 519 €
2+2 099 €0 €+2 099 €
3+2 099 €0 €+2 099 €
4+2 099 €+1 113 €+986 €
5+2 099 €+1 250 €+849 €
6+2 099 €+1 364 €+735 €
7+2 099 €+1 482 €+617 €
8+2 099 €+1 602 €+497 €
9+2 099 €+1 726 €+373 €
10+2 099 €+1 853 €+246 €
11+2 099 €+1 984 €+115 €
12+2 099 €+2 118 €-19 €
13+2 099 €+2 256 €-157 €
14+2 099 €+2 398 €-299 €
15+2 099 €+2 544 €-445 €
16+2 099 €+2 694 €-595 €
17+2 099 €+2 848 €-749 €
18+2 099 €+3 006 €-907 €
19+2 099 €+3 169 €-1 070 €
20+2 099 €+3 336 €-1 237 €
21+2 099 €+3 508 €-1 409 €
22+2 099 €+3 685 €-1 586 €
23+2 099 €+3 867 €-1 768 €
24+2 099 €+4 054 €-1 955 €
25+2 099 €+4 246 €-2 147 €
Total+52 475 €+49 682 €+2 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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