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Appartement à vendre

VilleVillepinte (93)
Surface94m²
Coût Total252 453€
Loyer Annuel18 095€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 901 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 222,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse

Située dans le charmant quartier des Mousseaux à Villepinte, cette élégante appartement de 94 m² sur l'allée Urbain le Verrier est une véritable opportunité pour les familles à la recherche d'un cadre de vie agréable. Avec ses 4 pièces spacieuses, ce logement offre un confort optimal et une disposition bien pensée. La cuisine entièrement équipée est idéale pour les repas en famille, tandis que la terrasse privative vous permettra de profiter de moments de détente en plein air.

L'appartement dispose également d'un stationnement inclus, garantissant votre tranquillité d'esprit au quotidien. Avec un WC séparé, l'espace est judicieusement optimisé pour assurer à la fois confort et fonctionnalité. Situé au premier étage d'un immeuble de 4 étages, cet appartement vous procure un accès facile tout en vous préservant d'une vue directe sur le sol, ce qui est parfait pour les familles avec enfants.

En termes d'environnement, vous bénéficierez d'une excellente connectivité. La station de bus Les Mousseaux, située à seulement 130 mètres, dessert plusieurs lignes, tandis que la gare de Villepinte - Parc du Sausset et la station Sevran - Beaudottes de la ligne B du train se trouvent respectivement à environ 2000 mètres. Pour vos courses quotidiennes, un supermarché Grand Frais est accessible à seulement 250 mètres, ainsi que des restaurants et autres commerces à proximité. Concernant l'éducation, l'École primaire Saint-Exupéry se trouve à 200 mètres et, pour les plus grands, le collège CEFAA - Site Villepinte est à quelques minutes en voiture, rendant le parcours scolaire simple et rapide.

En résumé, cet appartement des Mousseaux à Villepinte combine confort, praticité et accessibilité, parfait pour une vie de famille épanouissante. Ne manquez pas cette chance de faire de ce bien votre nouveau chez-vous. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel qu'offre cet appartement !

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.964919, 2.544026
Villepinte
RER B
Total : 252 453€
Prix d'acquisition : 208 901€
Travaux : 26 840€
Valeur du bien : 235 741€
Frais de notaire : 16 712€
Coût estimé : 16 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 16.04€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 19.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1508€/mois
Loyer annuel estimé : 18095€/an
Fourchette totale : 1255€ - 1812€/mois
Fourchette annuelle : 15057€ - 21747€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 121,55 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 426 €
Prix d'achat :208 901 €
Décote à l'achat :+9 475€ (+4.8%)
Marge achat-revente :-53 027€ (-26.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 453€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 257,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :100,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 358,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 670,89€
Coût de l'assurance :30 294,36€
Taxe foncière : 1 809,53€/an
Soit par mois : 150,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 507,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 508,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec parquet flottant
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 840 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€ = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€ = 1440€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villepinte (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 095 €/an
Calcul : 1 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 453 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 212 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 461 €
Revenus locatifs : +18 095 €
Charges déductibles : -38 461 €
Résultat foncier Année 1 : -20 366 €(Déficit de 20 366 €)
Imputable sur revenu global : 20 366 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 621 €/an
Revenus locatifs : +18 095 €
Charges déductibles : -11 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 474 €/an
Prix d'achat du bien : 208 901 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 786 €(65% de 208 901 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 938 €/an
Calcul : 135 786 € × 3,636% = 4 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 095 €38 469 €8 608 €-20 374 €20 374 €--
218 457 €11 402 €8 381 €7 055 €---
318 826 €11 167 €8 146 €7 659 €---
419 203 €10 924 €7 903 €8 279 €---
519 587 €10 672 €7 651 €8 915 €---
619 979 €10 412 €7 390 €9 567 €---
720 378 €10 142 €7 121 €10 236 €---
820 786 €9 863 €6 841 €10 923 €---
921 201 €9 574 €6 552 €11 628 €---
1021 626 €9 275 €6 253 €12 351 €---
1122 058 €8 965 €5 944 €13 093 €---
1222 499 €8 645 €5 623 €13 854 €---
1322 949 €8 313 €5 292 €14 636 €---
1423 408 €7 970 €4 949 €15 438 €---
1523 876 €7 615 €4 593 €16 262 €---
1624 354 €7 247 €4 226 €17 107 €---
1724 841 €6 866 €3 845 €17 975 €---
1825 338 €6 472 €3 451 €18 865 €---
1925 844 €6 064 €3 043 €19 780 €---
2026 361 €5 642 €2 621 €20 719 €---
2126 889 €5 206 €2 184 €21 683 €---
2227 426 €4 753 €1 732 €22 673 €---
2327 975 €4 285 €1 264 €23 690 €---
2428 534 €3 801 €780 €24 734 €---
2529 105 €3 299 €278 €25 806 €---
TOTAL579 597 €227 043 €124 671 €352 553 €20 374 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 112 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 800 €-6 112 €+9 912 €
2+3 800 €+2 117 €+1 683 €
3+3 800 €+2 298 €+1 502 €
4+3 800 €+2 484 €+1 316 €
5+3 800 €+2 674 €+1 126 €
6+3 800 €+2 870 €+930 €
7+3 800 €+3 071 €+729 €
8+3 800 €+3 277 €+523 €
9+3 800 €+3 488 €+312 €
10+3 800 €+3 705 €+95 €
11+3 800 €+3 928 €-128 €
12+3 800 €+4 156 €-356 €
13+3 800 €+4 391 €-591 €
14+3 800 €+4 631 €-831 €
15+3 800 €+4 879 €-1 079 €
16+3 800 €+5 132 €-1 332 €
17+3 800 €+5 392 €-1 592 €
18+3 800 €+5 660 €-1 860 €
19+3 800 €+5 934 €-2 134 €
20+3 800 €+6 216 €-2 416 €
21+3 800 €+6 505 €-2 705 €
22+3 800 €+6 802 €-3 002 €
23+3 800 €+7 107 €-3 307 €
24+3 800 €+7 420 €-3 620 €
25+3 800 €+7 742 €-3 942 €
Total+95 000 €+105 766 €+-10 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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