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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface83m²
Coût Total140 570€
Loyer Annuel8 811€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 072,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre - Appartement Type 3 - 83.62 m² - 89 000 € - Saint-Étienne Fauriel

Découvrez cet très bel appartement disposant d'une très belle vue dégagée de type 3 idéalement situé au cinquième étage sans ascenseur. Avec une superficie habitable de 83.62 m², ce dernier est composé d'une entrée, d'un vaste et lumineux salon/salle à manger et d'une cuisine américaine fonctionnelle entièrement équipée.

Les grandes fenêtres, changées il y a 3 ans, apportent une lumière naturelle tout au long de la journée, créant une atmosphère agréable et chaleureuse. La salle de douche et les toilettes sont séparés, offrant un agencement pratique pour un quotidien confortable. Le lot bénéficie également d'un box, un atout indéniable pour le stationnement.

Situé à proximité de collèges, d'écoles primaires et commerces, cet appartement saura séduire les familles en quête d'un cadre de vie agréable.

Au sein d'une petite copropriété bien entretenue de 30 lots principaux, 170 euros de charges mensuelles incluant le chauffage pour 3958/102341èmes des parties communes générales. Pas de procédure en cours.

Pour plus d'informations contactez Jacques RAIA au O625543791, agent commercial indépendant. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Total : 140 570€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 44 450€
Valeur du bien : 133 450€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 734€/mois
Loyer annuel estimé : 8811€/an
Fourchette totale : 545€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 6535€ - 11879€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 843,68€
Coût de l'assurance :12 299,88€
Taxe foncière : 881,07€/an
Soit par mois : 73,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 734,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 450 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 350€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 1850€
  • Eau chaude:3 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2800€ = 2800€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:14 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 811 €/an
Calcul : 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 570 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 881 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 554 €
Revenus locatifs : +8 811 €
Charges déductibles : -52 554 €
Résultat foncier Année 1 : -43 743 €(Déficit de 43 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 104 €/an
Revenus locatifs : +8 811 €
Charges déductibles : -8 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22343.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 811 €52 558 €4 695 €-43 748 €21 400 €22 348 €22 348 €
28 987 €7 983 €4 570 €1 004 €--21 344 €
39 167 €7 854 €4 441 €1 313 €--20 031 €
49 350 €7 720 €4 307 €1 630 €--18 402 €
59 537 €7 582 €4 169 €1 955 €--16 446 €
69 728 €7 439 €4 026 €2 289 €--14 158 €
79 922 €7 291 €3 878 €2 631 €--11 526 €
810 121 €7 138 €3 725 €2 983 €--8 543 €
910 323 €6 979 €3 566 €3 344 €--5 200 €
1010 530 €6 816 €3 403 €3 714 €--1 486 €
1110 740 €6 646 €3 233 €4 094 €---
1210 955 €6 471 €3 058 €4 484 €---
1311 174 €6 290 €2 877 €4 884 €---
1411 398 €6 103 €2 689 €5 295 €---
1511 626 €5 909 €2 496 €5 717 €---
1611 858 €5 708 €2 295 €6 150 €---
1712 095 €5 501 €2 088 €6 594 €---
1812 337 €5 286 €1 873 €7 051 €---
1912 584 €5 064 €1 651 €7 519 €---
2012 836 €4 835 €1 422 €8 001 €---
2113 092 €4 598 €1 184 €8 495 €---
2213 354 €4 352 €939 €9 002 €---
2313 621 €4 098 €685 €9 523 €---
2413 894 €3 835 €422 €10 058 €---
2514 171 €3 564 €151 €10 608 €---
TOTAL282 209 €197 620 €67 844 €84 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 850 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 850 €-6 420 €+8 270 €
2+1 850 €0 €+1 850 €
3+1 850 €0 €+1 850 €
4+1 850 €0 €+1 850 €
5+1 850 €0 €+1 850 €
6+1 850 €0 €+1 850 €
7+1 850 €0 €+1 850 €
8+1 850 €0 €+1 850 €
9+1 850 €0 €+1 850 €
10+1 850 €0 €+1 850 €
11+1 850 €+782 €+1 068 €
12+1 850 €+1 345 €+505 €
13+1 850 €+1 465 €+385 €
14+1 850 €+1 589 €+261 €
15+1 850 €+1 715 €+135 €
16+1 850 €+1 845 €+5 €
17+1 850 €+1 978 €-128 €
18+1 850 €+2 115 €-265 €
19+1 850 €+2 256 €-406 €
20+1 850 €+2 400 €-550 €
21+1 850 €+2 548 €-698 €
22+1 850 €+2 701 €-851 €
23+1 850 €+2 857 €-1 007 €
24+1 850 €+3 017 €-1 167 €
25+1 850 €+3 182 €-1 332 €
Total+46 250 €+25 377 €+20 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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