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Appartement T2 proche gare RDC

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface39m²
Coût Total88 360€
Loyer Annuel5 839€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 589,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement T2 RDC proche gare Chalon sur saone,dans une cour intérieure 39 m2 comprenant : Entrée +placard Une chambre Une salle d'eau avec douche et wc Une pièce a vivre avec coin cuisine Avec l'appartement,une cave située en face de celui ci(env. 8 m2) Chauffage gaz individuel Double vitrage Digicode Charges syndic env. 700 euros/annuelles Diagnostic en cours Taxe fonciére 379 euros Prix 62000 euros

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.780330, 4.846340
Total : 88 360€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 83 400€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5839€/an
Fourchette totale : 386€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4629€ - 7364€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 366,93 €/m²
Basé sur :756 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 310 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+8 690€ (+16.3%)
Marge achat-revente :-35 050€ (-65.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 457,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 098,02€
Coût de l'assurance :7 731,50€
Taxe foncière : 379,00€/an
Soit par mois : 31,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 699,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 486,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz individuel actuel
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5800€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (prix moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 839 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 379 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 640 €
Revenus locatifs : +5 839 €
Charges déductibles : -25 640 €
Résultat foncier Année 1 : -19 802 €(Déficit de 19 802 €)
Imputable sur revenu global : 19 802 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 240 €/an
Revenus locatifs : +5 839 €
Charges déductibles : -4 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 598 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 839 €25 643 €2 855 €-19 804 €19 804 €--
25 955 €4 166 €2 778 €1 789 €---
36 074 €4 086 €2 698 €1 988 €---
46 196 €4 004 €2 616 €2 192 €---
56 320 €3 919 €2 531 €2 401 €---
66 446 €3 831 €2 443 €2 615 €---
76 575 €3 740 €2 352 €2 835 €---
86 707 €3 646 €2 258 €3 060 €---
96 841 €3 549 €2 161 €3 291 €---
106 978 €3 449 €2 061 €3 528 €---
117 117 €3 346 €1 957 €3 771 €---
127 259 €3 239 €1 851 €4 021 €---
137 405 €3 128 €1 740 €4 276 €---
147 553 €3 014 €1 626 €4 539 €---
157 704 €2 896 €1 508 €4 808 €---
167 858 €2 774 €1 386 €5 084 €---
178 015 €2 648 €1 260 €5 367 €---
188 175 €2 518 €1 130 €5 657 €---
198 339 €2 384 €996 €5 955 €---
208 506 €2 245 €857 €6 260 €---
218 676 €2 102 €714 €6 574 €---
228 849 €1 954 €565 €6 896 €---
239 026 €1 800 €412 €7 226 €---
249 207 €1 642 €254 €7 565 €---
259 391 €1 479 €91 €7 912 €---
TOTAL187 010 €97 204 €41 098 €89 806 €19 804 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 941 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226 €-5 941 €+7 167 €
2+1 226 €+537 €+689 €
3+1 226 €+596 €+630 €
4+1 226 €+658 €+568 €
5+1 226 €+720 €+506 €
6+1 226 €+785 €+441 €
7+1 226 €+851 €+375 €
8+1 226 €+918 €+308 €
9+1 226 €+987 €+239 €
10+1 226 €+1 059 €+167 €
11+1 226 €+1 131 €+95 €
12+1 226 €+1 206 €+20 €
13+1 226 €+1 283 €-57 €
14+1 226 €+1 362 €-136 €
15+1 226 €+1 442 €-216 €
16+1 226 €+1 525 €-299 €
17+1 226 €+1 610 €-384 €
18+1 226 €+1 697 €-471 €
19+1 226 €+1 786 €-560 €
20+1 226 €+1 878 €-652 €
21+1 226 €+1 972 €-746 €
22+1 226 €+2 069 €-843 €
23+1 226 €+2 168 €-942 €
24+1 226 €+2 269 €-1 043 €
25+1 226 €+2 374 €-1 148 €
Total+30 650 €+26 942 €+3 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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