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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleGraulhet (81)
Surface46m²
Coût Total99 850€
Loyer Annuel6 007€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 413,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

OPPORTUNITE INVESTISSEUR GRAULHET T2 au calme Le Sporting immobilier vous propose un appartement T2 de 47 m² au premier et dernier étage d'une résidence récente.. Il se compose d'une entrée avec placard, une belle pièce à vivre, une cuisine ouverte, une chambre avec placard, une salle de bains et des toilettes indépendantes. Deux places de parking complète le lot. Locataire retraitée en place depuis 2021 avec un loyer de 471.32 € CC soit 406.32 € de loyer et 65 € de charges. Proche des commerces et du lac de Nabeillou, au calme absolu #66d

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.759237, 1.998310
Total : 99 850€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 29 650€
Valeur du bien : 94 650€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6007€/an
Fourchette totale : 404€ - 621€/mois
Fourchette annuelle : 4845€ - 7447€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 515,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 283,86€
Coût de l'assurance :8 487,25€
Taxe foncière : 600,67€/an
Soit par mois : 50,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 500,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 650 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 007 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 850 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 583 €
Revenus locatifs : +6 007 €
Charges déductibles : -34 583 €
Résultat foncier Année 1 : -28 576 €(Déficit de 28 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 933 €/an
Revenus locatifs : +6 007 €
Charges déductibles : -4 933 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7176.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 007 €34 586 €3 216 €-28 580 €21 400 €7 180 €7 180 €
26 127 €4 849 €3 129 €1 278 €--5 902 €
36 249 €4 759 €3 039 €1 490 €--4 412 €
46 374 €4 666 €2 946 €1 708 €--2 704 €
56 502 €4 571 €2 850 €1 931 €--773 €
66 632 €4 471 €2 751 €2 160 €---
76 764 €4 369 €2 649 €2 395 €---
86 900 €4 263 €2 543 €2 637 €---
97 038 €4 154 €2 434 €2 884 €---
107 179 €4 041 €2 321 €3 137 €---
117 322 €3 924 €2 204 €3 398 €---
127 469 €3 804 €2 084 €3 665 €---
137 618 €3 679 €1 959 €3 938 €---
147 770 €3 551 €1 831 €4 219 €---
157 926 €3 418 €1 698 €4 508 €---
168 084 €3 281 €1 561 €4 803 €---
178 246 €3 139 €1 419 €5 107 €---
188 411 €2 993 €1 272 €5 418 €---
198 579 €2 841 €1 121 €5 738 €---
208 751 €2 685 €965 €6 066 €---
218 926 €2 523 €803 €6 402 €---
229 104 €2 357 €636 €6 748 €---
239 286 €2 184 €464 €7 102 €---
249 472 €2 006 €286 €7 466 €---
259 661 €1 822 €102 €7 839 €---
TOTAL192 396 €118 938 €46 284 €73 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 261 €-6 420 €+7 681 €
2+1 261 €0 €+1 261 €
3+1 261 €0 €+1 261 €
4+1 261 €0 €+1 261 €
5+1 261 €0 €+1 261 €
6+1 261 €+416 €+845 €
7+1 261 €+719 €+542 €
8+1 261 €+791 €+470 €
9+1 261 €+865 €+396 €
10+1 261 €+941 €+320 €
11+1 261 €+1 019 €+242 €
12+1 261 €+1 099 €+162 €
13+1 261 €+1 182 €+79 €
14+1 261 €+1 266 €-5 €
15+1 261 €+1 352 €-91 €
16+1 261 €+1 441 €-180 €
17+1 261 €+1 532 €-271 €
18+1 261 €+1 625 €-364 €
19+1 261 €+1 721 €-460 €
20+1 261 €+1 820 €-559 €
21+1 261 €+1 921 €-660 €
22+1 261 €+2 024 €-763 €
23+1 261 €+2 131 €-870 €
24+1 261 €+2 240 €-979 €
25+1 261 €+2 352 €-1 091 €
Total+31 525 €+22 037 €+9 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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