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Maison à vendre

VillePuye (86)
Surface124m²
Coût Total155 960€
Loyer Annuel9 916€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 798,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, 1 place de parking, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Charmante maison de ville dans joli village avec un très beau potentiel.

Sa surface de 124 m2 ; avec un grenier aménageable d'environ 50 m2, 2 grandes chambres, 1 salle de bain avec baignoire et douche, 2 WC, un garage, fait d'elle un bien aussi bien familial que secondaire.

Cette maison avec ses poutres et pierres apparentes, possède un magnifique terrain avec une grange (utilisée comme garage) et son appenti mais aussi des petits toits, une jolie terrasse exposée est/sud, tout cela à proximité de la gartempe.

Quelques travaux seront nécessaires pour remettre le bien au goût du jour et accentuer tout son charme.

Vous révez d'un bien avec du charme, du terrain et à proximité du centre ville!! Cette maison peut vous correspondre!! Alors plus qu'une chose à faire : m'appeller !

Prix de vente 0 euros Honoraires TTC charge vendeur

Ville : Puye
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86260
Coordonnées : 46.646963, 0.749932
Total : 155 960€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 49 040€
Valeur du bien : 148 040€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9916€/an
Fourchette totale : 644€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7729€ - 12723€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :516,98 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 105 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+34 895€ (+54.4%)
Marge achat-revente :-91 855€ (-143.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,38€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 825,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 035,37€
Coût de l'assurance :18 715,20€
Taxe foncière : 991,63€/an
Soit par mois : 82,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 826,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 040 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 440€
    Isolation combles: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambre:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambre:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:4 500€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions: 1 cuisine × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Puye (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→B(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Rafraîchissement cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 916 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 960 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 845 €
Revenus locatifs : +9 916 €
Charges déductibles : -55 845 €
Résultat foncier Année 1 : -45 929 €(Déficit de 45 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 805 €/an
Revenus locatifs : +9 916 €
Charges déductibles : -6 805 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 111 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24528.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 916 €55 850 €5 070 €-45 934 €21 400 €24 534 €24 534 €
210 115 €6 673 €4 933 €3 441 €--21 092 €
310 317 €6 532 €4 792 €3 785 €--17 308 €
410 523 €6 386 €4 646 €4 137 €--13 171 €
510 734 €6 236 €4 495 €4 498 €--8 673 €
610 948 €6 080 €4 340 €4 869 €--3 804 €
711 167 €5 919 €4 179 €5 249 €---
811 391 €5 752 €4 012 €5 638 €---
911 619 €5 580 €3 840 €6 038 €---
1011 851 €5 403 €3 663 €6 448 €---
1112 088 €5 219 €3 479 €6 869 €---
1212 330 €5 029 €3 289 €7 300 €---
1312 576 €4 833 €3 093 €7 743 €---
1412 828 €4 631 €2 890 €8 197 €---
1513 084 €4 421 €2 681 €8 663 €---
1613 346 €4 205 €2 465 €9 141 €---
1713 613 €3 981 €2 241 €9 632 €---
1813 885 €3 750 €2 010 €10 135 €---
1914 163 €3 511 €1 771 €10 652 €---
2014 446 €3 265 €1 524 €11 182 €---
2114 735 €3 010 €1 269 €11 726 €---
2215 030 €2 746 €1 006 €12 284 €---
2315 330 €2 474 €733 €12 857 €---
2415 637 €2 192 €452 €13 445 €---
2515 950 €1 901 €161 €14 048 €---
TOTAL317 624 €165 581 €73 035 €152 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 082 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 082 €-6 420 €+8 502 €
2+2 082 €0 €+2 082 €
3+2 082 €0 €+2 082 €
4+2 082 €0 €+2 082 €
5+2 082 €0 €+2 082 €
6+2 082 €0 €+2 082 €
7+2 082 €+433 €+1 649 €
8+2 082 €+1 692 €+390 €
9+2 082 €+1 811 €+271 €
10+2 082 €+1 934 €+148 €
11+2 082 €+2 061 €+21 €
12+2 082 €+2 190 €-108 €
13+2 082 €+2 323 €-241 €
14+2 082 €+2 459 €-377 €
15+2 082 €+2 599 €-517 €
16+2 082 €+2 742 €-660 €
17+2 082 €+2 890 €-808 €
18+2 082 €+3 041 €-959 €
19+2 082 €+3 195 €-1 113 €
20+2 082 €+3 354 €-1 272 €
21+2 082 €+3 518 €-1 436 €
22+2 082 €+3 685 €-1 603 €
23+2 082 €+3 857 €-1 775 €
24+2 082 €+4 033 €-1 951 €
25+2 082 €+4 215 €-2 133 €
Total+52 050 €+45 613 €+6 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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