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Maison à vendre

VilleRoz-sur-Couesnon (35)
Surface64m²
Coût Total105 313€
Loyer Annuel6 891€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 068 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 141,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, 1 parking: Garage, Jardin

Une maison d'habitation construite en pierre, couverte en ardoise, comprenant :

Au rez-de-chaussée : Séjour salon, cuisine fermée, Salle d'eau, wc. Arrière-cuisine.

Au premier étage : Chambre et grenier

Grenier au-dessus.

Appentis en pierre couvert en tôle à usage de remise.

Courette devant.

Un jardin non attenant sur lequel peut être construite un garage.

Le tout sur une parcelle de 290 m².

73 068 euros. 67 800 euros + Honoraires de négo. : 5 268 euros (soit 7,77% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Roz-sur-Couesnon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35610
Coordonnées : 48.582396, -1.599144
Total : 105 313€
Prix d'acquisition : 73 068€
Travaux : 26 400€
Valeur du bien : 99 468€
Frais de notaire : 5 845€
Coût estimé : 5 845€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6891€/an
Fourchette totale : 456€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5471€ - 8679€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 714,33 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 717 €
Prix d'achat :73 068 €
Décote à l'achat :-36 649€ (-33.4%)
Marge achat-revente :4 404€ (4.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 313€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :30,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 669,90€
Coût de l'assurance :9 214,89€
Taxe foncière : 689,08€/an
Soit par mois : 57,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Pose de nouveau revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (16 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 400 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2400€/m² = 9600€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (incluant éléments de cuisine, plomberie, électricité, peinture, finitions, main d'œuvre)
  • Chambre:3 200€
    Rafraîchissement chambre: 16 m² × 200€/m² = 3200€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant peinture murs et plafonds, entretien du parquet, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roz-sur-Couesnon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 891 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 313 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 024 €
Revenus locatifs : +6 891 €
Charges déductibles : -31 024 €
Résultat foncier Année 1 : -24 133 €(Déficit de 24 133 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 624 €/an
Revenus locatifs : +6 891 €
Charges déductibles : -4 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13433.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 068 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 494 €(65% de 73 068 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 727 €/an
Calcul : 47 494 € × 3,636% = 1 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 891 €31 028 €3 570 €-24 137 €10 700 €13 437 €13 437 €
27 029 €4 533 €3 475 €2 495 €--10 941 €
37 169 €4 435 €3 378 €2 734 €--8 208 €
47 313 €4 334 €3 277 €2 978 €--5 229 €
57 459 €4 230 €3 172 €3 229 €--2 000 €
67 608 €4 121 €3 064 €3 487 €---
77 760 €4 009 €2 952 €3 751 €---
87 915 €3 893 €2 836 €4 022 €---
98 074 €3 774 €2 716 €4 300 €---
108 235 €3 649 €2 592 €4 586 €---
118 400 €3 521 €2 463 €4 879 €---
128 568 €3 388 €2 330 €5 180 €---
138 739 €3 250 €2 193 €5 489 €---
148 914 €3 108 €2 050 €5 806 €---
159 092 €2 961 €1 903 €6 132 €---
169 274 €2 808 €1 750 €6 466 €---
179 460 €2 650 €1 593 €6 809 €---
189 649 €2 487 €1 429 €7 162 €---
199 842 €2 318 €1 260 €7 524 €---
2010 039 €2 143 €1 085 €7 896 €---
2110 239 €1 962 €904 €8 277 €---
2210 444 €1 775 €717 €8 669 €---
2310 653 €1 581 €523 €9 072 €---
2410 866 €1 380 €323 €9 486 €---
2511 083 €1 173 €115 €9 911 €---
TOTAL220 715 €104 512 €51 670 €116 203 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-3 210 €+4 657 €
2+1 447 €0 €+1 447 €
3+1 447 €0 €+1 447 €
4+1 447 €0 €+1 447 €
5+1 447 €0 €+1 447 €
6+1 447 €+446 €+1 001 €
7+1 447 €+1 125 €+322 €
8+1 447 €+1 207 €+240 €
9+1 447 €+1 290 €+157 €
10+1 447 €+1 376 €+71 €
11+1 447 €+1 464 €-17 €
12+1 447 €+1 554 €-107 €
13+1 447 €+1 647 €-200 €
14+1 447 €+1 742 €-295 €
15+1 447 €+1 840 €-393 €
16+1 447 €+1 940 €-493 €
17+1 447 €+2 043 €-596 €
18+1 447 €+2 149 €-702 €
19+1 447 €+2 257 €-810 €
20+1 447 €+2 369 €-922 €
21+1 447 €+2 483 €-1 036 €
22+1 447 €+2 601 €-1 154 €
23+1 447 €+2 722 €-1 275 €
24+1 447 €+2 846 €-1 399 €
25+1 447 €+2 973 €-1 526 €
Total+36 175 €+34 861 €+1 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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