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Maison à vendre

VilleCherves-Richemont (16)
Surface144m²
Coût Total189 740€
Loyer Annuel14 513€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 500 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 010,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

N'hésitez plus, venez visiter ce bien à quelques minutes de Cognac. Vous recherchez de l'espace, cette maison de bourg est composée d'une entrée sur cuisine, un séjour, un cellier/buanderie, un wc et une pièce de rangement. A l'étage un pallier qui dessert trois chambre spacieuse, un espace bureau une salle de bain. Pas de travaux.

Ville : Cherves-Richemont
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16370
Coordonnées : 45.778100, -0.319520
Total : 189 740€
Prix d'acquisition : 145 500€
Travaux : 32 600€
Valeur du bien : 178 100€
Frais de notaire : 11 640€
Coût estimé : 11 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14513€/an
Fourchette totale : 959€ - 1525€/mois
Fourchette annuelle : 11508€ - 18302€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :779,76 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 285 €
Prix d'achat :145 500 €
Décote à l'achat :+33 215€ (+29.6%)
Marge achat-revente :-77 455€ (-69.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 995,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 181,28€
Coût de l'assurance :16 602,25€
Taxe foncière : 1 451,29€/an
Soit par mois : 120,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments vieillissants de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention majeure nécessaire, juste un nettoyage et vérification des joints
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquets en bon état mais nécessitant un entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments de mobilier
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600 €(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (pose et matériaux inclus)
  • Salle de bain:1 000€
    Rafraîchissement salle de bain: nettoyage et vérification = 1000€
  • Chambres:3 000€
    Entretien parquet: 42 m² × 50€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cherves-Richemont (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 513 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 084 €
Revenus locatifs : +14 513 €
Charges déductibles : -41 084 €
Résultat foncier Année 1 : -26 572 €(Déficit de 26 572 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 172 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 484 €/an
Revenus locatifs : +14 513 €
Charges déductibles : -8 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5171.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 575 €(65% de 145 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 439 €/an
Calcul : 94 575 € × 3,636% = 3 439 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 513 €41 091 €6 375 €-26 578 €21 400 €5 178 €5 178 €
214 803 €8 321 €6 206 €6 482 €---
315 099 €8 146 €6 031 €6 953 €---
415 401 €7 965 €5 850 €7 436 €---
515 709 €7 778 €5 662 €7 932 €---
616 023 €7 584 €5 468 €8 440 €---
716 344 €7 383 €5 268 €8 961 €---
816 671 €7 176 €5 060 €9 495 €---
917 004 €6 961 €4 846 €10 043 €---
1017 344 €6 739 €4 623 €10 605 €---
1117 691 €6 509 €4 394 €11 182 €---
1218 045 €6 271 €4 156 €11 774 €---
1318 406 €6 025 €3 910 €12 380 €---
1418 774 €5 771 €3 656 €13 003 €---
1519 149 €5 508 €3 392 €13 642 €---
1619 532 €5 236 €3 120 €14 297 €---
1719 923 €4 954 €2 838 €14 969 €---
1820 322 €4 662 €2 547 €15 659 €---
1920 728 €4 361 €2 246 €16 367 €---
2021 143 €4 049 €1 934 €17 094 €---
2121 565 €3 726 €1 611 €17 839 €---
2221 997 €3 393 €1 277 €18 604 €---
2322 437 €3 047 €932 €19 389 €---
2422 885 €2 690 €575 €20 195 €---
2523 343 €2 320 €205 €21 023 €---
TOTAL464 852 €177 666 €92 181 €287 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 048 €-6 420 €+9 468 €
2+3 048 €+391 €+2 657 €
3+3 048 €+2 086 €+962 €
4+3 048 €+2 231 €+817 €
5+3 048 €+2 379 €+669 €
6+3 048 €+2 532 €+516 €
7+3 048 €+2 688 €+360 €
8+3 048 €+2 849 €+199 €
9+3 048 €+3 013 €+35 €
10+3 048 €+3 182 €-134 €
11+3 048 €+3 355 €-307 €
12+3 048 €+3 532 €-484 €
13+3 048 €+3 714 €-666 €
14+3 048 €+3 901 €-853 €
15+3 048 €+4 092 €-1 044 €
16+3 048 €+4 289 €-1 241 €
17+3 048 €+4 491 €-1 443 €
18+3 048 €+4 698 €-1 650 €
19+3 048 €+4 910 €-1 862 €
20+3 048 €+5 128 €-2 080 €
21+3 048 €+5 352 €-2 304 €
22+3 048 €+5 581 €-2 533 €
23+3 048 €+5 817 €-2 769 €
24+3 048 €+6 059 €-3 011 €
25+3 048 €+6 307 €-3 259 €
Total+76 200 €+86 156 €+-9 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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