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Achat : Appartement Cluses (74300)

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface101
Coût Total204 120
Loyer Annuel15 279
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 871,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Immobilier Arve et Montagnes vous propose à la vente ce spacieux T5 de 101m2 récemment rénové avec gout. Il se compose d'une vaste entrée avec placard, un salon séjour donnant sur un grand bacon exposé ouest, une cuisine aménagée et équipée, un dégagement avec placard, une salle de bain, un Wc séparé, deux chambres de plus de 11m2 et deux autres chambres de plus de 14m2. Une cave vient complété cet appartement. Grand parking gratuit situé à proximité de l'immeuble. Rare sur le secteur, à visiter sans tarder!

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.060100, 6.580320
Total : 204 120
Prix d'acquisition : 189 000
Valeur du bien : 189 000
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15279€/an
Fourchette totale : 1019€ - 1591€/mois
Fourchette annuelle : 12227€ - 19093€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 057,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 616,55
Coût de l'assurance :18 370,80
Taxe foncière : 1 527,94€/an
Soit par mois : 127,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 279 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 120 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 831 €/an
Revenus locatifs : +15 279
Charges déductibles : -8 831
Résultat foncier : 6 449 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 2798 8376 5746 442---
215 5858 6596 3976 926---
315 8978 4766 2137 421---
416 2158 2866 0237 929---
516 5398 0905 8278 449---
616 8707 8875 6248 983---
717 2077 6785 4159 529---
817 5517 4625 19910 090---
917 9027 2384 97510 664---
1018 2607 0074 74511 253---
1118 6256 7694 50611 857---
1218 9986 5234 26012 475---
1319 3786 2684 00513 110---
1419 7656 0053 74313 760---
1520 1615 7343 47114 427---
1620 5645 4533 19015 111---
1720 9755 1632 90115 812---
1821 3954 8642 60116 531---
1921 8234 5542 29217 268---
2022 2594 2351 97218 024---
2122 7043 9051 64218 800---
2223 1583 5641 30119 595---
2323 6223 21194820 410---
2424 0942 84758421 247---
2524 5762 47120822 105---
TOTAL489 403151 18694 617338 2170Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 217
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 209+1 933+1 276
2+3 209+2 078+1 131
3+3 209+2 226+983
4+3 209+2 379+830
5+3 209+2 535+674
6+3 209+2 695+514
7+3 209+2 859+350
8+3 209+3 027+182
9+3 209+3 199+10
10+3 209+3 376-167
11+3 209+3 557-348
12+3 209+3 743-534
13+3 209+3 933-724
14+3 209+4 128-919
15+3 209+4 328-1 119
16+3 209+4 533-1 324
17+3 209+4 744-1 535
18+3 209+4 959-1 750
19+3 209+5 180-1 971
20+3 209+5 407-2 198
21+3 209+5 640-2 431
22+3 209+5 878-2 669
23+3 209+6 123-2 914
24+3 209+6 374-3 165
25+3 209+6 631-3 422
Total+80 225+101 465+-21 240
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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