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Appartement à vendre

VilleLamastre (07)
Surface120m²
Coût Total166 600€
Loyer Annuel10 675€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 708,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

CENTRE LAMASTRE - proche commodités et services de santé - GRAND APPARTEMENT ou LOCAL PROFESSIONNEL: 120 m2 env. 3ème étage avec ascenseur Rénovations depuis 2000 (électricité, aménagements) Entrée avec salle d'attente et accueil, cuisine, trois pièces (poss chambres), bureau, dressing ou salle archives, salle de bains et W.C. Combles au-dessus, possibilité d'aménagement (ou toit-terrasse) 2 groupes de clims réversibles. Alarme Bonne exposition et belle luminosité dans les pièces. Très belle opportunité, mais transformations/réaménagements nécessaires pour réaménager en appartement. Services de santé sur place (infirmières) Idéal pour jeune couple retraité PRIX: 85.000 € (honoraires agence charge vendeur) REF: 4833 DPE: D Montant estimé des dépenses annuelles d?énergie pour un usage standard selon le prix moyen des énergies indexés au 1er janvier 2023: entre 1720€ et 2390€. Immeuble en copropriété comprenant 3 lots principaux, pas de syndic (charges ascenseur et électricité réparties entre copropriétaires) Depuis 1987 à votre service!

Ville : Lamastre
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07270
Coordonnées : 44.980703, 4.591965
Total : 166 600€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 74 800€
Valeur du bien : 159 800€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10675€/an
Fourchette totale : 712€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 8547€ - 13333€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :184 615 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-99 615€ (-54.0%)
Marge achat-revente :18 015€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :48,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 876,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 739,24€
Coût de l'assurance :14 577,50€
Taxe foncière : 1 067,55€/an
Soit par mois : 88,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation de 2 groupes de climatisation réversible pour améliorer le confort thermique
Quantité: 2 systèmes
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du parquet abîmé et peinture des murs
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation lourde
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage des espaces de rangement
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessitant un rafraîchissement
Espace de rangementOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et réorganisation des placards
Quantité: espace de rangement complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace nécessitant un nettoyage
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'espace de travail
Quantité: buanderie complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - buanderie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 800 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 2 systèmes × 10000€/système = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:7 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 3700€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€
  • Chambres:15 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 90 m² × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Entrée:3 000€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Espace de rangement:800€
    Nettoyage et réorganisation: 800€, Main d'œuvre: 0€
  • Buanderie:3 000€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamastre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Espace de rangement
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 675 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 600 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 093 €
Revenus locatifs : +10 675 €
Charges déductibles : -82 093 €
Résultat foncier Année 1 : -71 417 €(Déficit de 71 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 293 €/an
Revenus locatifs : +10 675 €
Charges déductibles : -7 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50017.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 675 €82 098 €5 647 €-71 423 €21 400 €50 023 €50 023 €
210 889 €7 149 €5 498 €3 740 €--46 282 €
311 107 €6 994 €5 344 €4 113 €--42 170 €
411 329 €6 834 €5 184 €4 495 €--37 675 €
511 555 €6 669 €5 018 €4 887 €--32 788 €
611 787 €6 497 €4 847 €5 289 €--27 499 €
712 022 €6 320 €4 670 €5 702 €--21 797 €
812 263 €6 137 €4 486 €6 126 €--15 671 €
912 508 €5 947 €4 296 €6 561 €--9 110 €
1012 758 €5 751 €4 100 €7 008 €--2 102 €
1113 013 €5 547 €3 897 €7 466 €---
1213 274 €5 337 €3 686 €7 937 €---
1313 539 €5 119 €3 469 €8 420 €---
1413 810 €4 894 €3 243 €8 916 €---
1514 086 €4 661 €3 010 €9 425 €---
1614 368 €4 420 €2 769 €9 948 €---
1714 655 €4 170 €2 519 €10 485 €---
1814 948 €3 912 €2 261 €11 037 €---
1915 247 €3 644 €1 994 €11 603 €---
2015 552 €3 368 €1 717 €12 185 €---
2115 863 €3 081 €1 431 €12 782 €---
2216 180 €2 785 €1 134 €13 395 €---
2316 504 €2 478 €828 €14 026 €---
2416 834 €2 161 €510 €14 673 €---
2517 171 €1 833 €182 €15 338 €---
TOTAL341 939 €197 805 €81 739 €144 133 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 242 €-6 420 €+8 662 €
2+2 242 €0 €+2 242 €
3+2 242 €0 €+2 242 €
4+2 242 €0 €+2 242 €
5+2 242 €0 €+2 242 €
6+2 242 €0 €+2 242 €
7+2 242 €0 €+2 242 €
8+2 242 €0 €+2 242 €
9+2 242 €0 €+2 242 €
10+2 242 €0 €+2 242 €
11+2 242 €+1 609 €+633 €
12+2 242 €+2 381 €-139 €
13+2 242 €+2 526 €-284 €
14+2 242 €+2 675 €-433 €
15+2 242 €+2 828 €-586 €
16+2 242 €+2 984 €-742 €
17+2 242 €+3 146 €-904 €
18+2 242 €+3 311 €-1 069 €
19+2 242 €+3 481 €-1 239 €
20+2 242 €+3 655 €-1 413 €
21+2 242 €+3 835 €-1 593 €
22+2 242 €+4 019 €-1 777 €
23+2 242 €+4 208 €-1 966 €
24+2 242 €+4 402 €-2 160 €
25+2 242 €+4 601 €-2 359 €
Total+56 050 €+43 240 €+12 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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